A ‘startup de soluções urbanas’ que recria o Jardim de Alah e vai do luxo ao público

“Não tem mercado imobiliário de alto padrão no Rio”, polemiza Miguel Pinto Guimarães, um dos arquitetos mais requisitados da cidade. A provocação é também posicionamento de negócio, já que, ao lado dos sócios Sergio Conde Caldas e João Sousa Machado, Guimarães criou o que chama de “startup de soluções urbanas” justamente para “elevar a barra” dos projetos residenciais de luxo — colocando, claro, a arquitetura no centro.
Lançada pouco antes da pandemia, a Opy vem ganhando notoriedade com a evolução de projetos importantes do seu portfólio, do novo Jardim de Alah (em consórcio com Alexandre Accioly e outros empresários) à Vila Carnaúba, complexo multibilionário erguido pelo ex-sócio da XP Julio Capua na região de Jericoacoara (CE). Mas o foco é no segmento de casas que custam vários milhões.

— Digo que não há luxo no Rio porque tudo o que era feito vendia. Agora não é mais assim, é preciso ter um projeto pensado. E a vida inteira montamos projetos e entregamos de bandeja para o incorporador. A Opy muda essa lógica — observa Guimarães.

Verticalizado

Conde Caldas explica que o diferencial do modelo é concentrar todas as etapas: a Opy vende o projeto e cuida da evolução da obra junto à construtora. Com 12 pessoas na equipe, a startup otimiza custos usando a estrutura dos escritórios de Guimarães e Conde Caldas.

— No mercado de altíssimo padrão, construir uma casa leva anos, e o comprador nunca sabe quanto vai custar, o projeto sempre muda no meio do caminho… A gente vende um pacote completo, encurtando o tempo e mantendo o custo —afirma.

Desde 2019, foram 12 projetos, além do Jardim de Alah. Excluído o Vila Carnaúba, que desequilibra a conta, o Valor Geral de Vendas (VGV) somou cerca de R$ 400 milhões.

— Seria o mesmo que dois prédios na Zona Sul, mas é tudo casa exclusiva — diz Machado.

Agora, a startup está prestes a dar um novo passo, se tornando uma espécie de grife para projetos de incorporadoras, com a marca “by Opy”. Em paralelo, já definiu a lista de projetos para 2025. Um deles é o de duas casas no Jardim Pernambuco, no Leblon. Vizinhos à casa mais cara já vendida no Brasil — que era anunciada por R$ 220 milhões e foi comprada pela Mozak —, os imóveis estão sendo oferecidos por R$ 25 milhões cada. Há ainda um projeto de 14 casas de madeira engenheirada na Gávea, além de um complexo com piscinas de ondas no interior de São Paulo (sem data).

Longe do meu quintal

Em alguns casos, a Opy enfrentou o chamado NIMBY, sigla em inglês para “não no meu quintal” — a postura de moradores combativos e organizados contra mudanças em suas vizinhanças. De longe, a maior dor de cabeça se deu no Jardim de Alah, que contou com a oposição ferrenha de uma associação de moradores recém criada. Os sócios da Opy se envolvem diretamente nos debates, e Miguel Pinto Guimarães chegou a ligar para a tia de um ator que se opunha ao projeto.

—Vou um a um para “vender” o projeto do Jardim de Alah. A ideia foi nossa, ainda em 2015. Vamos continuar confrontando NIMBYs e provocando o poder público. Estudamos a concessão de parques por BNDES e prefeitura — diz.