Apartamentos de luxo e custo da mão de obra impulsionam preço de imóveis em Goiânia

O contraste entre áreas verdes e o cinza do concreto simboliza o pungente mercado imobiliário de Goiânia. Na esteira do crescimento populacional, a cidade observa um movimento de verticalização e a multiplicação de imóveis de luxo. A competição por terrenos e o custo de mão de obra inflacionam o preço dos imóveis enquanto o município busca ocupar um papel de protagonismo no cenário nacional.

Entre 2010 e 2022, o número de pessoas que vivem em Goiânia disparou de 1.301.912 para 1.437.237, de acordo com dados do Censo Demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A alta de 10,4% é acompanhada pelo aumento de 62% na proporção de pessoas que moram em apartamentos. Apesar de 70% dos moradores da capital ainda habitarem as casas, pouco mais de 24% ocupam os prédios.

As mudanças comportamentais e o crescimento da cidade se traduzem no número de vendas de imóveis. De acordo com dados apresentados pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), a partir de pesquisa realizada pelo instituto de pesquisa Brain Inteligência Estratégica, o volume de vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2024 foi de R$ 1,3 bilhão.

O número simboliza uma alta de 15,8% em relação ao mesmo período do ano passado e representa uma manutenção na tendência de alta após a região ter alcançado um volume total de mais de R$ 6 bilhões em vendas. Corroborando essa expectativa, só no primeiro trimestre deste ano, foram lançadas 1.124 unidades, enquanto as vendas chegaram a 1.923.

Imóveis de luxo

A disparidade entre a oferta e a demanda impulsiona a valorização dos empreendimentos. Segundo o Índice FipeZAP de Venda Residencial, divulgado pelo DataZAP+, Goiânia é a capital brasileira com a maior alta nos últimos 12 meses. A variação acumulada de 14,20% no período elevou o preço do metro quadrado na região a R$ 7.496 e se destaca especialmente nas regiões mais caras da cidade.

De olho no potencial do setor, grandes incorporadoras passaram a apostar em empreendimentos voltados para consumidores de luxo com apartamentos vendidos por dezenas de milhões de reais. É o caso da City Soluções Urbanas, que recentemente anunciou o lançamento do City House, um empreendimento com 53 unidades de 230m² a 320m², e preços a partir de R$ 3 milhões.

Com 10 anos de atuação no segmento de alto padrão da cidade, a empresa já lançou 30 empreendimentos e alcançou um VGV de R$ 2 bilhões. “Goiânia é a capital do agronegócio no Brasil e tem uma grande oferta de serviços. É natural que pessoas venham de vários lugares para ter acesso aos melhores hospitais, centros comerciais e universidades da região”, analisa João Gabriel Tomé, sócio-diretor da City Soluções Urbanas.

“A cidade é uma base importante dessas famílias que moram no interior ou outras regiões do País e vivem do agronegócio”, complementa o executivo.

Para atrair este público endinheirado, a empresa aposta em apartamentos assinados por arquitetos renomados em áreas luxuosas de Goiânia. O City House, próximo empreendimento da incorporadora, por exemplo, será construído em Marista, bairro mais caro da capital do Goiás.

Para Murilo Andrade, CEO da Sousa Andrade Construtora, Goiânia atrai compradores por ser uma cidade que alia segurança, infraestrutura e presença do verde. “Esses elementos atraem o público de alto padrão e se intensificaram nos últimos anos. É um público exigente, que preza por boas marcas, carros de luxo e alta gastronomia. A pandemia estimulou a importância de espaços maiores, que ofereçam mais conforto”, sugere.

O último lançamento da companhia, o Bauhaus, apresenta apartamentos de 400 m² a 740 m², incluindo piscina privativa e mobiliário assinado. Com previsão de entrega para maio de 2028, o preço do metro quadrado atingiu R$ 18,5 mil e o imóvel mais caro foi vendido a R$ 9,4 milhões.

“É um retrato da força deste mercado é que um terço das unidades foi comprado por pessoas de fora de Goiânia”, acredita Murilo.

As bases da valorização imobiliária

O dinheiro oriundo do agronegócio exerce um papel relevante na economia da região, mas não é apenas a força do segmento que fez os preços dos imóveis valorizarem. “A aprovação do novo Plano Diretor, em 2022, reduziu o potencial construtivo dos terrenos, fazendo com que se construa menos”, argumenta Felipe Melazzo, presidente da Ademi-GO. “Há, também, o custo dos materiais e de mão de obra”.

O aumento das despesas para o incorporador são repassadas aos compradores enquanto apartamentos voltados para o público de luxo se tornam cada vez mais comuns. “Em 2024, vimos empreendimentos residenciais sendo comercializados desde o lançamento por R$ 17 mil o metro quadrado e imóveis comerciais negociados a R$ 20 mil”, ilustra Melazzo.

Assim, a cidade bate recordes de valores e o setor mantém um tom otimista. E a perspectiva é de constante valorização. “O déficit habitacional da nossa região ainda é grande, mas estamos percebendo o consumidor cada vez mais exigente, não aceitando qualquer produto colocado no mercado”, observa Gabriel Santos, Gerente Comercial da Opus Incorporadora.

A valorização de 5,40% no valor dos imóveis em 2024, apontada pelo último Índice Fipe ZAP, reforça este sentimento. Apesar disso, a cidade tem apenas o 19º metro quadrado mais caro do Brasil, ainda atrás de municípios como Osasco (SP), São José (SC) e Vila Velha (ES). Melazzo sugere um movimento de valorização de Goiânia puxado pelas regiões mais procuradas da cidade.

“A tendência é que o preço médio dos imóveis lançados nos bairros nobres da capital (Bueno, Marista, Oeste e Jardim Goiás) atinja rapidamente o valor de metro quadrado superior a 11 mil reais, sendo que aqueles que serão lançados na orla dos parques e/ou praças poderão superar o valor de R$ 18 mil”, acredita.

Para efeitos de comparação, o preço médio no Itaim Bibi, bairro mais caro de São Paulo, é R$ 17.354; e no Leblon, bairro mais caro do Rio de Janeiro, está avaliado em R$ 23.145. Ele acredita que o nascimento de projetos inovadores, com tecnologia, fachadas atemporais e responsabilidade socioambiental vão fomentar o mercado para que o setor continue crescendo.

“O mercado imobiliário de Goiânia está em ascensão, com valorização superior a outros investimentos. Bons produtos, bastante crédito imobiliário, a tendência de redução da taxa de juros e as aprovações das Leis Complementares ao Plano Diretor vão impulsionar o setor”, finaliza.