Medida para casa própria: ‘Apetite dos bancos dependerá do preço’, diz presidente da Febraban

O presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Isaac Sidney, avalia que o apetite das instituições financeiras para a venda das carteiras de crédito imobiliário no chamado mercado secundário (aquele em que bancos e fundos negociam dívidas entre si) dependerá do preço oferecido pelos potenciais investidores.

Essas negociações, que serão intermediadas pela estatal Emgea (Empresa Gestora de Ativos), a qual passará a atuar como securitizadora, empacotando e revendendo as dívidas, compõem um dos quatro eixos do programa Acredita.

O pacote foi lançado nesta segunda-feira, 22, com o objetivo de turbinar a concessão de diversos tipos de empréstimos no País: da aquisição da casa própria até o microcrédito a beneficiários de programas sociais.

“O que vai definir o apetite dos bancos para securitizarem ou não as suas carteiras de crédito imobiliário é o preço. Ou seja, se o preço desse recebível será atraente para o investidor”, afirma Sidney em entrevista ao Estadão. “O banco detentor da carteira vai avaliar se vale mais a pena carregá-la no balanço ou securitizá-la. E o que vai definir isso é o preço”, diz.

Com a securitização (conversão dos créditos a receber em títulos negociáveis no mercado de capitais), os bancos “limpariam” seus balanços desses financiamentos de longo prazo, abrindo espaço para novas concessões. Ou seja, a medida funcionaria como uma nova fonte de financiamento ao crédito imobiliário em meio aos sinais de esgotamento da poupança.

Essa vertente do pacote econômico foca a classe média e conta com grande entusiasmo do ministro da Fazenda, Fernando Haddad, mas ainda depende de negociações e ajustes.

“Não houve envolvimento direto da Febraban nesse eixo que trata do crédito imobiliário, mas os bancos estão sendo chamados agora para discutir com a Emgea e o governo o desenho do modelo”, diz Isaac. Segundo ele, uma reunião está prevista para a próxima semana.

Em cerimônia no Palácio do Planalto nesta segunda-feira, Haddad deixou claro que ainda há um caminho a ser percorrido até que a medida se concretize: “Fernando (Pimentel, presidente da Emgea), não se apresse, para resolver amanhã um problema que demorou 50 anos. Vamos sentar com o sistema financeiro, os fundos de pensão e o Banco Central”.

O ministro sinalizou que os fundos de pensão nacionais e internacionais, que têm metas de longo prazo, serão potenciais investidores desses recebíveis. Segundo a Fazenda, o estímulo à securitização teria o potencial de triplicar o mercado imobiliário brasileiro, que hoje está em 10% do PIB, enquanto que nos países de renda média alcança 30% do PIB.

O grande desafio está na chamada equalização das taxas. Isso porque os contratos de financiamento imobiliário normalmente têm parcelas indexadas à TR (Taxa Referencial) mais um juro fixo, o que fica abaixo dos retornos do mercado, geralmente atrelados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mais um prêmio.

A ideia da equipe econômica, que depende da aprovação da MP pelo Congresso, é que a Emgea realize essa equalização. “Hoje, nós temos um empecilho, que é o descasamento de índices, que dificulta muito a vida dos bancos. Você ter um operador, que não seja o próprio banco, que possa fazer esse tipo de operação, é fundamental”, afirmou Haddad, durante coletiva de imprensa.

Questionado se isso não significaria um subsídio do governo, por meio da operação da estatal, o ministro disse que a MP apenas autoriza a empresa a realizar a equalização e que “não está dito que ela irá subsidiá-la”. “Inclusive, ela pode lucrar, vai depender de como equilibrar as carteiras”, disse o chefe da equipe econômica, destacando que não haverá aporte de recursos públicos e que a companhia usará o seu próprio capital.

O fato é que a Emgea tem um crédito de cerca de R$ 10 bilhões a receber do Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS), segundo cifra confirmada pelo ministro aos jornalistas. O valor será pago pelo Tesouro Nacional e poderá, portanto, ser usado para a compra das carteiras e a equalização das taxas.

O FCVS foi criado na década de 1960 para dar suporte ao crédito habitacional brasileiro, subsidiando aos bancos financiadores o impacto da inflação nas prestações aos mutuários. Dada a perda salarial no ciclo de hiperinflação, muitos não conseguiam honrar seus compromissos.
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Crédito aos pequenos negócios

Sidney avalia que as medidas de crédito e de renegociação de dívidas voltadas aos pequenos negócios, que também integram oAcredita, terão potencial de gerar efeitos “positivos e rápidos” na economia. Ele alerta, porém, que é necessário existir equilíbrio entre o custo dos recursos na ponta (a taxa final ao cliente) e a garantia a ser ofertada em cada iniciativa (para os bancos credores).

“Esse equilíbrio será chave para o sucesso dos programas, pois definirá o apetite por parte dos bancos credores em aderir, de maneira similar a outras linhas exitosas”, diz o presidente da Febraban.

Como mostrou o Estadão, a MP prevê que as operações sejam garantidas pelo Tesouro Nacional, via Fundo de Garantia de Operações (FGO), desde que a perda total da carteira não ultrapasse 60% - isso no caso do Procred360, voltado a MEIs e microempresas. Essas condições são piores do que as oferecidas aos bancos para operar o Pronampe (direcionado a pequenas empresas), cujo limite de perda da carteira pode chegar a 80%.

Outra linha, focada em beneficiários do Cadastro Único dos programas sociais do governo, prevê que a perda total da carteira não passe de 20%.

Ao avaliar o cenário macroeconômico, Sidney afirma que o País tem “uma janela” de oportunidade para ampliar o acesso ao crédito. “Estamos num contexto de inflação na meta, com um processo em curso de desinflação gradual e consistente e, ainda, com Selic, spread, juros e inadimplência em queda. Ou seja, o mercado está mais funcional”, diz ele, ponderando que houve, no entanto, um aumento das incertezas fiscais, piora das relações do Executivo com Legislativo e um agravamento do cenário internacional.

Mesmo assim, afirma, “os bancos não hesitarão em irrigar a economia com crédito para as empresas de menor porte. Isso significará mais recursos na atividade econômica, mais empregos e mais renda”.