Predinhos modernos: solução para a escassez de terrenos

Incorporadoras e construtoras da capital paulista têm enfrentado um problema grave nos últimos anos: a aguda escassez de terrenos para erguer novos empreendimentos. No alto padrão, a crise ainda é maior — bairros nobres, como Itaim, Vila Nova Conceição e Jardins, extremamente verticalizados, estão ficando sem alternativas ou demandando anos de negociações, lote a lote, para a formação de áreas.

Para lidar com um contexto tão desafiador, algumas empresas têm assumido o risco de lançar produtos sofisticados em espaços compactos, apostando no design e na arquitetura de qualidade. Para essa turma, o melhor antídoto para a falta de terrenos é investir em ousadia e criatividade.

Um desses projetos é da construtora Baumann, nos Jardins. Em um terreno de dez por 50 metros, surgirá um residencial-butique com apenas 11 pavimentos e dois apartamentos por andar. A missão está nas mãos do arquiteto francês Greg Bousquet, da AO-SP.

“É um desafio mais complexo do que projetar prédios em terrenos maiores”, afirma Bousquet. Segundo ele, no caso do edifício da Baumann, considerando os recuos exigidos por lei, sobrará um espaço com quatro metros de largura para o prédio. “Mesmo assim, será possível extrair vantagens como a exclusividade no número de moradores, as vistas de 180 graus dos apartamentos e uma fachada com design mais instigante, para atrair as pessoas e marcar a paisagem do bairro”, explica.

O arquiteto desenvolve projeto semelhante no Itaim, em uma área de 693 metros quadrados: o edifício Nato, da incorporadora Paes & Gregori. Com um pouco mais de espaço e se valendo da esquina onde está, o prédio comportará mais apartamentos, além de lojas no térreo. A entrega está prevista para o início do ano que vem.

“Esses produtos devem ser bem pensados, contar com layouts muito bem encaixados e apostar em uma arquitetura de qualidade para vencer o desafio do terreno”, resume o francês, que já trabalha em um projeto com área ainda menor: 300 metros quadrados.

Terrenos diminutos assim são a nova realidade dos escritórios de arquitetura que atendem algumas incorporadoras na cidade. Na PSA, de Pablo Slemenson, a demanda por prédios em áreas a partir de 600 metros quadrados cresce a cada mês. Um deles foi encomendado pela Gamaro Incorporadora, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães, no Itaim.

Com nome ainda em sigilo, o edifício terá 48 apartamentos para moradia e outros 33 para locação por temporada. “Buscamos agregar valor nesse projeto com pé-direito duplo em 40% das unidades, aumentando a sensação de espaço, e oferecendo ‘amenities’ mais adequados ao público-alvo, como duas academias, piscina, sala de festa e spa”, explica Lucas Augusto, gestor de Criação da PSA.

Mesmo em um terreno um pouco maior, de 1,2 mil metros quadrados, Augusto diz de cabeça foi como resolver a questão da garagem. “Encaixar as vagas de estacionamento e organizar a circulação dos veículos no subsolo foi o maior desafio”, informa que uma das maiores dores.

O lançamento está previsto para o fim de setembro. O valor do metro quadrado gira em torno de R$ 35 mil, e o VGV é estimado em R$ 200 milhões. “Nossa aposta é atrair o público que frequenta a região: executivos de bancos, das ‘fintechs’ e dos ‘family offices’ e os investidores”, conta Fabrício Costa, diretor de Incorporação da Gamaro.

Oportunidade

Essa onda de predinhos modernos em São Paulo reflete um senso de oportunidade capturado por incorporadoras-butique. Uma delas é a Global Realty Brasil (GRB), que tem dois projetos (Orla Paulistana e Suzano) em terrenos compactos praticamente vizinhos, nas ruas Suzano e Itacema, no Jardim Paulista.

“Gostamos desse tipo de negócio. Navegamos em um segmento em que as grandes empresas do setor não querem investir”, analisa André Fakiani, CEO da GRB.

Para ele, São Paulo tem repetido o mesmo fenômeno vivido em Manhattan, em Nova York: lotes estreitos em bairros bem localizados ganhando edifícios compactos e luxuosos. “Com o valor caro do metro quadrado observado hoje, esse tipo de projeto começa a valer a pena para o incorporador. Em terrenos no Itaim, é possível alcançar VGV de R$ 200 milhões, mesmo em áreas tão pequenas.”

O Orla Paulistana ocupará um terreno de pouco mais de 700 metros quadrados. Com projeto do escritório aflalo/gasperini arquitetos, terá 16 apartamentos, um por andar, com três suítes, além da cobertura. Já o Suzano foi erguido em uma área de 650 metros e entregue com sete unidades exclusivas, todas vendidas a R$ 4,5 milhões. A fachada e o projeto de interiores são de João Armentano.

“Metragens compactas exigem racionalização para um arranjo eficiente dos cômodos. É como montar as peças de um quebra-cabeça”, afirma Armentano.