Quitinetes continuam em alta? Veja as tendências do mercado imobiliário

“Em 1956 foi aprovada a Lei Municipal n.º 5.261, que previu dispositivos que coibiam a larga construção de quitinetes, pois, na época, acreditava-se que a produção dessas unidades causava um adensamento excessivo”, relata Luiz França, presidente da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

Em 2014, na cidade de São Paulo, o Plano Diretor impulsionou o mercado de estúdios e apartamentos compactos ao promover uma política de adensamento urbano em áreas estratégicas, como zonas próximas aos eixos de transporte público.

Essa diretriz foi criada para promover a densificação habitacional nessas regiões, facilitando o acesso das pessoas ao transporte público e, ao mesmo tempo, buscando conter o crescimento horizontal desordenado da cidade.

Ao longo dos anos, isso gerou um aumento de compactos não só em São Paulo, mas também nas grandes capitais. "Até mais que empreendimentos com quatro dormitórios que, aliás, têm minguado em metrópoles como São Paulo", afirma Guilherme Werner, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, empresa de consultoria em negócios, com atuação nacional destacada em Mercado Imobiliário. “Só para se ter uma ideia, na capital paulistana, apartamentos de luxo representam de 5% a 10% do mercado, enquanto os compactos compõem de 25% a 33%”, diz.

Em todo Brasil, entretanto, depois da pandemia, o número de estúdios quadruplicou em relação aos apartamentos de quatro dormitórios. A causa disso são diversos fatores. “A diminuição do tamanho das famílias, o trabalho remoto e a busca por proximidade dos empregos, serviços e atrações culturais são tendências crescentes que têm favorecido a procura por unidades compactas, como os estúdios”, explica Luiz.

Outro fator que contribui para este cenário é o interesse dos investidores. “Os juros baixos na época da pandemia estimulou a compra de imóveis e os compactos democratizaram o acesso ao investimento imobiliário. Assim, os investidores são os grandes protagonistas que condicionam o sucesso desse tipo de produto em boa parcela das capitais brasileiras”, afirma Guilherme.

Qual a diferença de estúdio e apartamento compacto

“O estúdio é um espaço aberto sem paredes. Os menores chegam a ter em torno de 10 m² ou 14 m², mas a maioria deles tem de 20 m² a 25 m². Já o apartamento compacto, geralmente, tem dormitórios separados por paredes, biombos ou alguma solução arquitetônica diferenciada. Os de um dormitório costumam ter de 25 m² a 35 m²”, explica Guilherme.

Outras características muito comuns em estúdios são condomínios com academias, piscinas, rooftops, lavanderias compartilhadas, bike sharing (programa de bicicleta compartilhada) car sharing (aluguel de veículos por algumas horas), espaço delivery (ou delivery room, local de recebimento de encomendas), minimercado e outros serviços que fomentam estruturas colaborativas. A fachada também costuma ser diferente das dos prédios convencionais. Apresenta soluções arquitetônicas assimétricas e uma presença forte de elementos paisagísticos.

Em que locais estão este tipo de imóvel

“Geralmente, [os estúdios estão] próximos aos modais de transporte público e onde há ampla estrutura de conveniências e serviços, como farmácias, padaria, mercados, restaurantes, bares e pet shops. De modo geral, lugares que estejam há poucos minutos de deslocamento a pé”, diz Guilherme.

O que interfere no custo final

“O que mais interfere no valor de um estúdio são a sua metragem, a localização – principalmente sua proximidade ao transporte público – se é novo ou usado, e o andar em que está (em geral, unidades em andares mais altos tendem a ser mais valorizados)”, afirma Luiz.

Em quais regiões do país tem mais e menos aceitação

Em 2024, o maior número de estúdios lançados em relação ao mercado total de apartamentos foi em Porto Alegre (1371, o que representa 62% do mercado), Curitiba, (3116, 58%) e João Pessoa (1466, 56%).

Já o menor número de unidades lançadas foi em Goiânia, (175, 4%) e Rio de Janeiro, (408, 6%). São Paulo dispara com 10330 unidades lançadas até agora (24%), segundo tabela fornecida pela Brain. "Capitais nordestinas, como Salvador, Maceió e Recife também têm grande aceitação para esse tipo de imóvel. Neste caso, por conta do turismo e possíveis locações de temporada", explica Guilherme.

Quanto custa um estúdio?

Os preços de metro quadrado variam muito, dependendo da cidade, do bairro e da estrutura de lazer comum ao condomínio. Algumas plantas, como as que têm pé-direito duplo e mezanino, também acabam onerando no custo final.

“De modo geral, em São Paulo, um estúdio costuma variar de 15 mil reais a 25 mil reais o metro quadrado, custando em média R$ 410 mil reais. Em Curitiba fica cerca de 12 mil reais o metro quadrado. Já em Porto Alegre custa de 13,5 mil reais a 15 mil reais o metro quadrado”, lista Guilherme.

Porque os estúdios atraem famílias e investidores

“Em geral, os estúdios são um produto que atrai investidores devido tanto à renda gerada por aluguéis como à valorização do ativo ao longo do tempo. No caso das famílias, é uma opção muito procurada como o primeiro imóvel, que pode ser revendido posteriormente quando a família ganha condições de adquirir uma residência maior ou, em alguns casos, está aumentando de tamanho com o nascimento dos filhos”, explica Luiz.

Muitos investidores se interessam também por conta do advindo dos chamados short stay, que são aluguéis de temporada, que duram até 90 dias. “Neste caso, a compra do estúdio é interessante para o investidor, que aluga por períodos menores e tem maior rentabilidade do que se fossem locações tradicionais”, diz Guilherme.

"O turismo de negócios também movimenta esse mercado, pois cerca de 20% mais barata que a rede hoteleira, a locação de estúdios acaba valendo muito mais a pena para quem precisa se hospedar em determinada cidade com frequência", complementa.