Locação de escritórios em bairros alternativos avança em SP

No terceiro trimestre, a absorção bruta de escritórios, em metros quadrados, foi maior em áreas consideradas secundárias e alternativas de São Paulo do que nas regiões primárias, que concentram a maior parte dos edifícios corporativos de alto padrão na cidade, segundo pesquisa da consultoria imobiliária JLL.

As áreas alternativas, como Barra Funda, Alphaville e a denominada “Marginal Norte”, que abrange Vila Leopoldina e Lapa, tiveram cerca de 100 mil m2 de absorção bruta no trimestre, ante 80 mil m2 das regiões primárias, como Faria Lima, Vila Olímpia, Berrini e Paulista. A absorção bruta considera todas as novas áreas locadas no período.

Yara Matsuyama, diretora da divisão de escritórios da JLL, analisa que as regiões primárias têm absorção historicamente mais alta, mas também mais sujeita a picos e vales, enquanto as regiões alternativas têm comportamento mais estável. No terceiro trimestre, no entanto, houve um pico de absorção. Novas entregas de prédios em áreas alternativas devem fazer com que o cenário continue positivo nessas regiões.

Em outubro, a Brookfield Properties entregou um empreendimento de 55 mil m2 na Vila Leopoldina, o Arquipeo, um BTS (“built to suit”) para o grupo de publicidade WPP. No formato BTS, o prédio é criado sob medida para o ocupante, que assina um contrato de locação mais rígido e longo - no caso, de 10 anos. O WPP vai ocupar 39 mil m2. A área que sobra está disponível para locação por qualquer empresa.

A região tem atraído mais empresas da economia criativa, conta Hilton Rejman, presidente executivo da Brookfield Properties, mas ele não limita a ocupação a esse perfil. “Acredito que vai ter boa aceitação, porque é um produto diferente”.

O Arquipeo não lembra as torres envidraçadas das regiões corporativas. Esse foi um pedido da WPP, afirma o executivo, que não queria um padrão Faria Lima ou Paulista. Seu design é mais de “campus”, formato de prédios mais baixos e “espalhados”, com áreas verdes. Tem uma praça no interior, terraço com horta e vai abrigar seis restaurantes e cafés.

Perto dali, mas com a Ceagesp de distância, estão outros dois empreendimentos corporativos, ambos da Altre, braço imobiliário do grupo Votorantim. O Atlas e o Spark somam 60 mil m2 e estão quase 100% locados, conta Haig Apovian, diretor executivo de investimentos da Altre.

A saída do Ceagesp da região, discutida há muito tempo, mas ainda incerta, é apontada por Rejman como um futuro impulsionador do bairro.

A Altre optou por ter os empreendimentos ali porque o grupo já tinha terrenos há “sete ou oito décadas”, afirma Apovian, e viu potencial para o mercado de escritórios, dada a localização. Os projetos ficam na beira da Marginal Pinheiros e próximos à Faria Lima. “Muitas empresas têm plantas industriais no interior, precisam ter acesso fácil para outras cidades”, diz.

"É quebra de paradigma, tem demanda na cidade como um todo” — Yara Matsuyama

Os empreendimentos também são prédios baixos e com mais volume horizontal. O Spark era um galpão industrial, que foi reformado - hoje é um dos prédios do Nubank, enquanto no Atlas está outra fintech, a PicPay.

Para atrair usuários, empreendimentos corporativos em áreas alternativas costumam caprichar na oferta de serviços, conta Matsuyama. Ter restaurantes e acesso facilitado ao transporte público, como vans que levam os funcionários, ajudam a compensar o relativo isolamento.

É também a aposta da Altre, que está desenvolvendo uma nova torre corporativa bem ao sul da Marginal, no complexo Alto das Nações, que terá prédio residencial, hipermercado, teatro e lojas. No entorno do Spark e do Atlas, a empresa ainda quer desenvolver residenciais e pontos de varejo, conta Apovian.

O preço também colabora na compensação, mas a diretora da JLL afirma que isso pode estar com os dias contados. Conforme atraem mais público, o preço sobe. Ela dá como exemplo o edifício Crona 665, no Tatuapé, que cobra R$ 130 por metro quadrado ao mês, mesmo valor da consolidada Chucri Zaidan. “É uma quebra de paradigma, sinaliza que a cidade como um todo tem demanda, que está se pulverizando”, diz. Outras regiões alternativas que estão ganhando mais escritórios são Moema e a Barra Funda, embora a última ainda tenha prédios com vacância alta.

Para Apovian, há um movimento de “fly to price”, de procura das empresas por espaços tecnicamente adequados, mas mais baratos. Mesmo que não sejam uma pechincha, essas áreas alternativas são mais em conta do que os mais de R$ 300 que podem ser pedidos por metro quadrado na Faria Lima. Ele conta que o Atlas e o Spark cobram preço similar ao da Chucri Zaidan, que também é referência para Rejman no Arquipeo. Ali, pretende cobrar “acima de R$ 100 por metro quadrado”.

A Brookfield já tem experiência em fazer ativos vingarem em áreas secundárias. Seu empreendimento 17.007, com duas torres, está todo alugado, segundo Rejman, e com ocupantes de peso, como Nestlé e a farmacêutica Aché. Para compensar a distância, já que as torres ficam bem ao sul na Marginal Pinheiros, a empresa construiu uma estação de trem, em parceria com a Companhia Paulista de Trens Metropolitanos (CPTM).