Mercado imobiliário: governo estuda incentivos para fundos de pensão investirem em habitação

A Caixa Econômica Federal e o Ministério da Fazenda estão analisando alternativas para incentivar os fundos de pensão a investirem mais no setor de habitação. O objetivo dessa movimentação é angariar novas fontes de recursos para a compra e a construção de moradias no País.

“Estamos pensando que tipo de alterações na legislação seriam necessárias para fazer com que os fundos possam investir mais na área”, afirmou a vice-presidente de habitação da Caixa, Inês Magalhães. O estudo foi colocado em andamento recentemente e ainda não tem um desenho pronto, disse.

A iniciativa faz parte da busca por novas fontes de recursos para fazer o crédito imobiliário crescer nos próximos anos, tendo em vista que a poupança - principal fonte para os empréstimos - não deve se recuperar após a onda de saques dos últimos anos, conforme já mostrou o Estadão/Broadcast.

Por sua vez, os fundos de pensão públicos e privados têm um poder gigante de investimentos, mas seus aportes em habitação representam uma fatia muito pequena do bolo. Os investimentos imobiliários das entidades de previdência somam R$ 37,6 bilhões atualmente, o que representa, na média, só 3% da carteira de ativos sob gestão delas, segundo a Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp).

Além disso, boa parte das aplicações está em propriedades comerciais, como prédios de escritórios e shopping centers, que geram rendimento com os aluguéis dos espaços. O que o governo almeja é direcionar os fundos de pensão especificamente para o segmento residencial.

Isso poderia acontecer via incentivos para os fundos aplicarem em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e/ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo, que geram recursos para bancos e incorporadoras financiarem a compra e a construção de moradias.

“Estamos estudando que tipos de incentivos seriam atraentes”, disse Magalhães. Uma questão é que as aplicações dos fundos de pensão já são isentas de tributação. Portanto, oferecer cortes de impostos na ponta investidora é algo inócuo neste caso. Uma alternativa, segundo ela, seria a isenção tributária para quem emite os instrumentos de dívidas, com redução do custo de captação para as atividades do setor, comentou.

Juro alto é barreira

Os recursos das entidades de previdência são bastante cobiçados por várias categorias de ativos. O segmento tem cerca de R$ 300 bilhões em aplicações que irão vencer nos próximos sete anos e que, portanto, serão reinvestidos pelos fundos.

O presidente da Abrapp, Jarbas de Biagi, acredita que há espaço para o segmento de entidades de previdência fazer mais aportes no setor imobiliário, mas isso depende de uma redução da taxa de juros no País - hoje em 10,5% ao ano. No momento, o setor já obtém retorno elevado com aplicações nos títulos públicos, o que inibe o interesse por outras modalidades. Atualmente, os títulos do tesouro estão pagando IPCA + 6% a 6,3% ao ano.

“É difícil o investimento imobiliário dar um retorno maior que o das NTN-Bs (Tesouro IPCA+) de longo prazo”, ponderou Biagi. “Nossa indústria analisa segurança, rentabilidade, solvência e liquidez. E aí o título público é totalmente seguro, com um risco-retorno que atende as nossas necessidades”, explicou. “Se a taxa continuar como está, o título público continuará como o investimento mais atrativo.”

Fundos de pensão esperam revisão de norma que proíbe compra de imóveis

A Abrapp vive a expectativa de revisão da norma que vetou a compra de imóveis diretamente pelos fundos de pensão. “Era previsto que isso acontecesse em junho, mas não foi. Talvez volte para a agenda em setembro ou outubro, mas estamos sem prognóstico. Pode acontecer a qualquer momento”, disse o presidente da Abrapp.

Desde 2018, o Conselho Monetário Nacional (CMN) proíbe a compra direta de imóveis pelos fundos de pensão e também obriga a venda dos imóveis em carteira ou a transferência para fundos de investimentos imobiliários em um prazo de 12 anos, que vai vencer em 2030.

Nos últimos meses, aumentou a pressão dos fundos de pensão sobre o governo para rever esta decisão, e o CMN ensaiou colocar o tema na agenda de deliberações na metade do ano - o que não se confirmou.

A Abrapp defende que os fundos sejam desobrigados de vender seus imóveis, o que levaria a uma desvalorização dos ativos. “Vai chegar a uma situação em que o fundo terá de vender o bem para qualquer comprador a qualquer preço, com prejuízo aos pensionistas”, alertou Biagi.

A associação pede também que as entidades de previdência sejam liberadas para fazer a compra dos imóveis diretamente, sem a necessidade de intermediação por meio de fundos imobiliários, algo que gera custos extras.

Biagi lembra que antes das restrições impostas pelo CMN, os fundos podiam investir direto em imóveis físicos até o limite de 8% dos ativos sob gestão. “Queremos que volte ao que era antes”, disse.

Em nota, a Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, levantou essa mesma bandeira. Dona de uma carteira que tem cerca de R$ 14,3 bilhões em imóveis, a entidade afirmou que a restrição reduz a rentabilidade da carteira e, por extensão, de seus beneficiários.

O que diz o governo

Consultado, o Ministério da Fazenda confirmou que está avaliando a proposta, mas não deu prazo para uma definição. A pasta classificou o tema como “bastante complexo” porque envolve a saúde financeira dos fundos de pensão e outros aspectos relacionados à sua supervisão.

O Ministério da Fazenda acrescentou, em nota, que a Secretaria de Reformas Econômicas está realizando os estudos necessários para submeter o assunto à apreciação do CMN “no momento que julgar oportuno”.

Secovi propõe fundos imobiliários customizados

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) encaminhou ao governo federal, em junho, uma proposta sobre como os fundos de pensão poderiam ser atraídos para investimentos em habitação no País. A ideia é a criação de fundos de investimento imobiliário (FIIs) customizados para as entidades de previdência, combinando aplicações de longo prazo, com uma relação de risco-retorno competitiva.

Além disso, o negócio deve ter escala grande o bastante para atender investimentos relevantes. Dentro desses fundos de investimento estariam um mix de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), bem como operações de financiamento direto a empreendimentos residenciais.

“Esses fundos imobiliários deverão atender critérios específicos de elegibilidade na escolha dos ativos”, explicou o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. “Com isso, achamos que podemos trazer mais dinheiro para o segmento residencial”. Petrucci acredita que há sinergias a serem exploradas entre os dois setores, tendo em vista que as aplicações no mercado imobiliário têm vencimentos de longo prazo, podendo ultrapassar dez anos.

Por sua vez, as entidades de previdência precisam arcar com o pagamento das aposentadorias ao longo dos anos. O economista-chefe do Secovi-SP observou ainda que em diversos países, a alocação dos fundos de pensão varia entre 10% e 25% em ativos imobiliários, enquanto no Brasil o patamar está em 3% há vários anos.

Por outro lado, Petrucci também concorda que é difícil para o setor imobiliário angariar novos recursos enquanto o juro básico do País seguir alto. Ele acredita, porém, que é importante ter os mecanismos prontos para atrair esse dinheiro no futuro, quando o juro baixar. “Pode ser que, quando a Selic chegar a 8,5% ou 9%, o setor da construção consiga competir com outros papéis e atrair mais recursos”, projetou.