Por que o crédito imobiliário não cairá 20% neste ano, segundo a Abrainc

No fim de janeiro, a Abecip, que reúne as entidades que operam o crédito imobiliário no Brasil, estimou que a piora do cenário econômico levará a uma queda de 15% a 20% no volume de financiamentos bancados por recursos da poupança. Com isso, o montante recuaria dos 187 bilhões de reais registrados no ano passado para cerca de 155 bilhões de reais. A previsão, contudo, não é compartilhada por todo o setor. “Não acredito em uma queda tão abrupta”, afirma Luiz França, presidente da Abrainc, associação que representa as incorporadoras brasileiras. “As pessoas continuam com a intenção de comprar imóveis.“

Segundo França, o desejo de adquirir a casa própria, pelo contrário, cresceu. Uma pesquisa da Abrainc mostra que, no terceiro trimestre do ano passado, 46% dos entrevistados declararam ter a intenção de comprar um imóvel. A fatia é 10 pontos percentuais maior que os 36% que disseram a mesma coisa doze meses antes. O presidente da Abrainc lembra que, em setembro passado, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central iniciou um novo ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic. Estacionada em 10,5% ao ano desde maio, a Selic subiu para 10,75% em setembro, uma decisão amplamente antecipada pelo mercado e pela imprensa.

“Nossa pesquisa prova que aumentou a intenção de compra, mesmo no cenário do terceiro trimestre, em que os juros já voltavam a subir”, diz França. O presidente da Abrainc admite que juros maiores dificultam a vida das incorporadoras e dos potenciais clientes, mas não a ponto de derrubar tanto o mercado.

A mesma pesquisa da Abrainc mostra que, entre aqueles que desejavam comprar uma casa em setembro, 37% queriam sair do aluguel; outros 17% buscavam uma residência maior; e 11% planejavam sair da casa dos pais para morarem sozinhos. França observa que, mantendo-se a fatia dos que desejam fugir do aluguel, mesmo que as demais caiam pela metade devido às próximas altas de juros e à piora econômica, 51% dos potenciais clientes ainda permaneceriam no mercado. “Essas pessoas comprarão um imóvel, independentemente da alta dos juros.”

França também lembra que, mesmo que a Selic termine 2024 na casa dos 15%, como prevê a maioria dos analistas de mercado, os juros cobrados no crédito imobiliário não chegarão a tanto. Primeiro, porque a principal fonte de recursos do setor é a poupança, que rende pouco mais de 6% ao ano. É verdade que a captação líquida da poupança está negativa desde 2021, reduzindo o saldo total de 790,1 bilhões de reais para 773,5 bilhões de reais entre aquele ano e 2024.

A queda do saldo da poupança levou a Caixa Econômica Federal, principal operadora de crédito imobiliário do país, a impor regras mais rigorosas para a concessão em novembro passado, como a exigência de maiores entradas e o estabelecimento de um teto para os financiamentos bancados pela poupança — o valor do imóvel não pode ultrapassar 1,5 milhão de reais.

Para França, contudo, o mercado seguirá buscando fontes alternativas para financiar a produção e a venda, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que contam com benefício fiscal. Mesmo que precisem oferecer uma remuneração próxima ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) para atrair investidores, esses papéis apenas complementam o funding do setor, que ainda é majoritariamente composto de poupança. Por isso, esse mix permite que as taxas finais ao comprador não se equiparem à Selic. Há ainda uma trava legal: por lei, os juros do financiamento com recursos da poupança é limitado a 12% ao ano, mais TR (Taxa Referencial).

Além disso, mesmo que o banco queira elevar os juros mais que a concorrência, resta a possibilidade de o tomador requisitar a portabilidade de seu financiamento para outra instituição que ofereça condições melhores. A portabilidade de crédito, aliás, é uma agenda que o Banco Central promete intensificar neste ano. “Ninguém precisa travar a taxa de juros do financiamento por trinta anos”, diz França. “A portabilidade serve para isso.”