Lançamento de imóveis compactos acelera em São Paulo; entenda motivos e veja preços

Os imóveis compactos dominaram o mercado imobiliário de São Paulo. Nos últimos 20 anos, entre 2004 e 2023, a cidade ganhou 367,4 mil unidades com até 45 m², representando 45% dos 818 mil lançados no período, segundo dados do Secovi-SP. De janeiro a julho deste ano, a participação dos imóveis pequenos no total aumentou ainda mais, para 81,6%: 38,6 mil dos 47,4 mil lançados tinham até 45 m². É a primeira vez na série histórica que os compactos representam um porcentual tão alto do total, ficando à frente de 2020, quando eram 77% entre os 60 mil lançamentos.

O preço médio do m² desse perfil de imóvel em São Paulo é de R$ 14.144, segundo o Secovi-SP. De 2020 para 2024, o preço aumentou 23,8%. Na prática, um apartamento de 35 m², que custava R$ 400 mil em 2020 hoje custa R$ 495 mil, em média.

O presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, afirma que os imóveis compactos são uma tendência na cidade devido a fatores como preço e escolha da localização. “A aceitação (dos compactos) é grande porque eles têm um valor de entrada muito bom. O comprador pode comprar um imóvel que cabe no bolso, num bairro desejado. Se fosse um imóvel maior, naquele lugar, o consumidor ainda teria de esperar um certo tempo na vida”, diz ele. Para Wertheim, esse perfil de apartamento também atende a uma necessidade de moradia do público mais jovem, que é menos capitalizado.

Se engana quem pensa que o tamanho menor dos imóveis tem apelo apenas pelo preço mais acessível. Prova disso é que construtoras e incorporadoras dos segmentos de luxo e alto padrão também vendem apartamentos compactos. Os diferenciais são a localização, o maior refinamento dos projetos e a oferta de áreas comuns com opções de lazer - algumas até projetadas por profissionais renomados de arquitetura e design.

A Global Realty Brasil, que atua em bairros de São Paulo como Perdizes, Itaim Bibi e Jardins, tem apartamentos compactos em seus projetos. No Cardoso432, em Perdizes, a empresa criou um empreendimento com unidades compactas de 29 m² com pé direito de 4 metros de altura. A ideia é que o espaço possa ser aproveitado de forma inteligente, por exemplo, criando um mezanino para o quarto.

Segundo o CEO Global Realty Brasil, André Fakiani, o projeto do apartamento compacto, assim como as demais tipologias oferecidas no prédio e as áreas comuns, ajudaram o empreendimento a se valorizar acima da média do bairro. Enquanto a média de preço cobrado por metro quadrado em lançamentos de alto padrão na região é de R$ 17 mil, a empresa vende seus apartamentos a R$ 21 mil por metro quadrado. Um compacto, portanto, chega a custar hoje R$ 600 mil. O projeto do Cardoso432 foi desenvolvido pelo escritório aflalo/gasperini arquitetos.

A empresa também prepara um novo projeto com 20 unidades compactas no Itaim Bibi, próximo ao Parque do Ibirapuera, uma das regiões mais caras da cidade. O preço na região tende a ser mais elevado, aproximando-se de R$ 1 milhão para apartamentos compactos.

“Quando fazemos um empreendimento, mesmo sendo para apartamentos compactos, damos todo o tratamento de alto padrão. No Cardoso432, temos piscina de 25 metros, garagem, tem de tudo. O desejo desse usuário é diferente. O desejo de quem mora em 40 m² é o mesmo de quem mora em 500 m², ele só não pode comprar um apartamento maior naquele momento”, afirma Fakiani.

A Stan Desenvolvimento Imobiliário também atua no mercado imobiliário de alto padrão e vende compactos em bairros como Brooklin e Vila Olímpia. Nesses bairros, essas unidades custam, respectivamente, R$ 450 mil e cerca de R$ 1 milhão. Nos projetos, a Stan aposta em diferenciais que geram conforto ao morador, como aquecimento central (que dispensa a necessidade de ter um aquecedor para água quente), cozinha e banheiro com ventilação e iluminação naturais e infraestrutura para instalação de um aparelho de ar condicionado.

A empresa entrega as áreas comuns equipadas e decoradas por especialistas. No Brooklin, o responsável é o arquiteto João Armentano, enquanto Débora Aguiar Arquitetos e Associados cuidou das áreas do Funchal 641, na Vila Olímpia. A fachada dos empreendimentos também é assinada, respectivamente, por Itamar Berezin e Athié Wohnrath e Arquitectonica.

O projeto do Brooklin, chamado Trends Brooklin, tem outro diferencial: um terraço descoberto com jardim no 9º pavimento. A ideia é oferecer aos moradores um espaço de convivência e maior conexão com a natureza, mesmo em uma grande cidade como São Paulo, e sem sair do condomínio.

Na Cyrela, o movimento de forte demanda por apartamentos de luxo compactos também se confirma. Segundo o diretor comercial do Grupo Cyrela, Orlando Pereira, os estúdios da empresa ficam em áreas com acesso a centros comerciais e de transporte, uma vez que a localização é um fator preponderante para esse consumidor. Cada unidade integra uma área de estar, cozinha e banheiro, e os condomínios da empresa seguem o padrão do mercado, oferecendo amenidades como academias e espaços de coworking.

“O perfil dos investidores inclui jovens profissionais e empreendedores, com idades entre 25 e 40 anos e rendas que variam de média a alta. Eles valorizam a boa localização e a alta rentabilidade que esses imóveis proporcionam. Além disso, o financiamento para estúdios é mais acessível, com entradas que costumam variar entre 10% e 20% do valor do imóvel. A Cyrela possibilita a aquisição desses imóveis, ampliando as oportunidades para diversos investidores”, afirma.

Os projetos mais recentes da companhia com opções de estúdios foram no Brooklin, no empreendimento chamado Eden Scape (localizado no terreno da antiga fábrica da Kibon), e na região da Berrini, com a marca Living, voltada para o segmento de classe média alta.