O que explica a explosão de imóveis de luxo em São Paulo?

Qualquer um que passa pelas regiões mais nobres de São Paulo vê obras a todo vapor. Diferentemente da época pré-pandemia, em que a oferta abundante era de micro-apartamentos, agora as plantas têm espaços enormes, com múltiplas vagas de garagem e toda a pompa de um condomínio de luxo.

Os cubículos de 27,5 m², próximos a estações de metrô e também caros, dão lugar a apartamentos de milhões, com 180m², 300m² e até 500m². São três, quatro suítes no meio de bairros com o metro quadrado já caríssimo, muito acima da média, como é o caso do Itaim Bibi. Na região da Avenida 9 de Julho, por exemplo, próximo ao Jardim Europa e suas suntuosas mansões, os comércios locais vêm dando lugar a mais e mais prédios residenciais.

"Existem muitos desses condomínios que já têm fila de espera mesmo antes de colocar o primeiro tijolo. Há aqueles que nem terão lançamento porque todas as unidades já estão vendidas. A procura é muito grande", afirma Maurício Muniz, chefe de aquisições da Brio Investimentos.

No caso do endereço usado como exemplo, Muniz explica porque a disputa anda tão acirrada na região. O Jardim Europa é um bairro tombado, portanto, quem comprar os apartamentos em frente a ele terá para sempre uma vista livre e bonita. A localização também é estratégica, próxima à Avenida Faria Lima e centros frequentados pela alta renda, como restaurantes renomados e lojas de grife.

Ao contrário de outras gestoras de fundos imobiliários, que focam em lajes, shoppings, salas comerciais e escritórios, a Brio se volta para o mercado residencial, mais especificamente o de alto padrão. De acordo com o executivo, o mercado residencial tem se mostrado mais promissor em relação a ciclos mais curtos de três a seis anos.

Ele argumenta que o segmento traz melhores retornos no ganho de capital, enquanto os comerciais são mais direcionados a pagamento de dividendo/aluguéis, mas demoram mais a ter uma valorização significativa para gerar ganhos com a venda do ativo. Segundo Muniz, os ciclos para as unidades comerciais são mais longos. O metro quadrado demora mais tempo para se valorizar.

"Teses de desenvolvimento residencial têm tido um resultado bem bacana e nossos investidores continuam renovando os votos", diz.

Um estudo da Brio criou uma espécie de índice comparativo, a partir da base de dados de transferência de imóveis da Prefeitura de São Paulo e de indicadores como inflação oficial (IPCA) e a taxa básica de juros (Selic).

Os dados mostram que unidades com preços acima de R$ 3 milhões nos bairros mais caros costumam se valorizar mais que a média dos imóveis padrão na cidade de São Paulo.

Outro ponto destacado pela Brio é que o mercado de imóveis residenciais de alto padrão oscila menos em ambientes de juros altos. Mesmo com oscilações na Selic, o ritmo de venda é mais estável nos imóveis de luxo. O gráfico abaixo também mostra que a demanda ultrapassa a oferta nesse segmento

O setor imobiliário costuma sofrer em momentos de aperto monetário, porque os custos e dívidas aumentam em período de altas taxas.

Além disso, as vendas tendem a enfraquecer quando os juros estão altos demais e acabam deixando muitos possíveis compradores de fora, simplesmente por não conseguirem arcar com um financiamento tão caro. Os gestores destacam que empreendimentos de alto padrão têm uma demanda em constante renovação, portanto os preços são mantidos em crescimento contínuo.

Para Michele Costa, chefe de Relações com Investidores da Brio Investimentos, a escolha dos ativos considera o potencial de valorização de cada região. A partir da concentração de renda dos bairros, é desenhada uma estratégia para os fundos imobiliários residenciais de luxo, sempre em busca de regiões aspiracionais, com demanda maior que a oferta.

"O mapa da cidade de São Paulo tem concentração de renda na Zona Oeste, Zona sul e regiões mais centrais no raio do parque do Ibirapuera. Por mais que ocorram ciclos de altas e baixas, causando um desequilíbrio temporário, é muito improvável que esses bairros deem problema", afirma.