Os planos do BTG Pactual para o Ilha Pura

Menos de dois meses após comprar o bairro planejado Ilha Pura — na maior transação com imóveis residenciais já feita no país —, o BTG Pactual montou o que seus sócios classificam de “operação de guerra” para colocar no mercado os 2,5 mil apartamentos que absorveu.

Gradual, o plano envolve desde um “banho de loja” no parque ao redor do qual ficam as 31 torres do complexo até a abertura de novas operações comerciais no Ilha Pura — construído pela Carvalho Hosken na Barra para ser a Vila dos Atletas nos Jogos de 2016.

No fim do próximo mês, o banco de André Esteves dará o primeiro passo da estratégia, lançando o Elos, um dos sete condomínios do Ilha Pura. Três já haviam sido lançados pela Carvalho Hosken. Com 586 unidades, o Elos tem VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 600 milhões. Na quinta-feira, o banco reuniu 1,4 mil corretores no Qualistage para a primeira convenção de vendas do “novo Ilha Pura”.

— Nunca havíamos feito algo parecido. Praticamente montamos uma incorporadora dentro do banco, com 140 pessoas trabalhando exclusivamente no Ilha Pura — conta Michel Wurman, sócio do BTG. — É uma aposta no Rio. A cidade está com pouca concorrência, muito por conta de preconceitos. Mas, por sermos cariocas, enxergamos a oportunidade que os outros não estão vendo.

Absorção da dívida

O BTG não divulga detalhes da transação, mas, segundo fontes de mercado, o banco está assumindo a dívida que a Carvalho Hosken contraiu junto à Caixa Econômica para construir o bairro. Segundo o último balanço da construtora, a cifra é de R$ 3 bilhões, mas não se sabe quais condições o BTG negociou para o pagamento.

Segundo as fontes, o banco de Esteves também estaria planejando investir R$ 300 milhões no projeto, valor que engloba de melhorias estruturais a marketing de vendas.

O próprio banco afirma que vai investir R$ 20 milhões na restauração do parque, um espaço público de lazer equivalente a nove campos de futebol. O escritório Burle Marx vai revitalizar a jardinagem, e o “espetáculo das águas” no lago será retomado. Também está prevista a abertura de quadras de beach tênis, uma nova área de recreação infantil, reforço na segurança e um calendário de eventos.

— Vamos reacender o Ilha Pura, que ainda é pouco conhecido. E o parque não é um parque qualquer. Novak Djokovic usou aquelas quadras de tênis — observa Ricardo Cardoso, também sócio do BTG.

Segundo Cardoso, o banco negocia a abertura de uma escola e de um supermercado dentro do Ilha Pura — antiga demanda dos moradores —, por meio de contratos built-to-suit (BTS), nos quais a estrutura é construída sob medida para o futuro locatário. Eles vão complementar o shopping anexo, inaugurado há apenas dois meses pela Carvalho Hosken e explorado por um investidor privado.

Depois do Elos, o BTG ainda não decidiu quando lançará os três condomínios restantes. O banco não tem pressa, diz Michel Wurman:

— Vamos fazer aos poucos, porque acreditamos que haverá muito ganho de preço. Não há razão para os imóveis no Ilha Pura custarem até 25% menos que em bairros planejados próximos, como o Rio 2. Nosso ganho está na redução desse descompasso.