Noah vai construir primeiros prédios de madeira na Faria Lima

Os altos e espelhados prédios são marcas registradas da Faria Lima. No fim do ano que vem, porém, edifícios corporativos mais baixos, feitos com madeira, devem se destacar na paisagem da avenida.

A Noah, primeira construtech brasileira especializada em madeira engenheirada, se prepara para estrear no mundo dos escritórios com três prédios no bairro paulistano de Pinheiros.

Os recursos vêm do primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) estruturado e gerido pela Engeform Gestão de Recursos, do grupo de construção civil de mesmo nome, de R$ 190 milhões.

Os “boutique offices”, como os do projeto da Noah, costumam ser ocupados por uma única empresa. A demanda por esse tipo de empreendimento, que leva em consideração os serviços dos arredores e um design moderno, aumentou depois da pandemia. A sustentabilidade e materiais alternativos também ganham cada vez mais espaço na arquitetura, diz Nicolaos Theodorakis, fundador e CEO da Noah.

“A madeira engenheirada que usamos substitui o concreto e o aço. Ela faz parte da estrutura do prédio e, assim, não apenas deixamos de usar elementos que emitem carbono, como trazemos um que estoca carbono”, afirma ele.

O material, também conhecido como mass timber, consiste de várias camadas de madeira coladas que podem tomar a forma de pilares, vigas, lajes e paredes.

A redução de carbono em comparação a materiais e construção tradicionais varia muito de acordo com o projeto, segundo o executivo, e o tempo de entrega cai pela metade – dos típicos 24 a 30 meses para 12 a 15 meses.

O custo? “É igual, pela primeira vez”, afirma Theodorakis, comparando com os metódos mais avançados das maiores construtoras do país. “Nós vínhamos desenvolvendo uma técnica construtiva ao longo desses quatro anos que permitisse preços competitivos, pelo menos nos empreendimentos corporativos”.

A industrialização dos processos e o planejamento de obra e montagem contribuíram para que os custos se equilibrassem, segundo o CEO.

Até então, os empreendimentos da Noah ficavam mais caros. A startup já levantou um McDonald’s nas imediações da Avenida Paulista e uma vinícola em Pinto Bandeira, no Rio Grande do Sul. Em fevereiro de 2025, vai entregar o Arvoredo, um condomínio residencial de alto padrão na Vila Madalena.

Por enquanto, a Noah recebeu aporte apenas da Dexco, de R$ 15 milhões, em 2021.

Fundo II, o retorno

A startup já havia tentado, em 2021, viabilizar um fundo imobiliário para a construção dos prédios. “Quando a gente saiu [para captação], a janela de mercado fechou e recuamos”, diz Theodorakis.

Agora, o Fundo de Investimento Imobiliário de Desenvolvimento de Escritórios Boutique Responsabilidade Limitada, da Engeform Gestão de Recursos, vai permitir que a Noah levante os prédios corporativos – produto pensado desde sua fundação.

Apesar do longo nome, a duração do FII deve ser curta. No papel, o fundo tem prazo de cinco anos, como os tradicionais de desenvolvimento, mas a expectativa é que o desembolso ocorra em três anos, até junho de 2027, afirma Luciana Improta, diretora de gestão da Engeform Gestão de Recursos.

O uso de madeira engenheirada permite que a construção dos prédios seja mais rápida, o que encurtou o prazo do fundo e resultou em maior atratividade na captação, de acordo com a executiva. Esse é o quarto veículo da gestora, que soma R$ 700 milhões sob gestão. Ao fim do período, a expectativa de retorno para os acionistas é IPCA + 18%.

O fundo é extinto quando todos os três ativos forem vendidos. Deles, dois estão sendo construídos no modelo built to suit, ou seja, sob encomenda para os futuros locatários, e o terceiro ainda não teve o contrato assinado.

“Desde a largada, temos um contrato de locação muito firme, de duração atípica de 15 anos e com excelente crédito”, afirma Improta. A estratégia é que, finda a obra, o fundo tenha um período de seis a nove meses para vender o ativo e pagar os cotistas no vencimento.

A Galápagos Capital liderou os aportes, que contou também com investimentos de executivos da própria Engeform e de investidores profissionais – com mais de R$ 10 milhões em investimentos.

Posteriormente, a Engeform considera estruturar um outro fundo – esse sim de renda – para comprar os prédios e contar com a remuneração mensal proveniente dos aluguéis, diz a diretora.