O que ocorre se o juro do financiamento imobiliário cair?

A queda de juros não é boa somente para estimular a economia e deixar as dívidas mais baratas. Ela tem também o poder de inclusão, de ampliar o acesso ao crédito. No caso do financiamento imobiliário, a cada ponto de redução na taxa de juros, 300 mil famílias se tornam aptas a solicitar o crédito, afirma Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

"A cada ponto percentual de queda, você inclui 300 mil famílias. Por isso que o mercado de baixa renda funciona, porque ele tem custo inferior às taxas tradicionais", afirma o executivo, durante evento do banco Inter sobre mercado imobiliário.

As parcelas do financiamento da casa própria não devem ultrapassar 30% da renda da família. Mais que isso, a dívida passa a ser nociva e o risco de calote aumenta bastante. Dessa forma, ao baixar a taxa de juros, naturalmente as parcelas ficam menores e cabem no bolso de mais pessoas.

Outro impacto de juros mais baixos seria a possibilidade de dar uma entrada menor no ato da compra, ao conseguir um aumento do limite de crédito. Simulações realizadas pela Risknow comparam dois cenários com diferentes taxas.

No exemplo, foi simulado um financiamento de imóvel de R$ 500 mil, com R$ 300 mil de entrada. No primeiro cenário, a taxa seria de 10,49% ao ano e, no segundo, de 9,49% ao ano. Apenas um ponto percentual de queda dos juros permitiria uma liberação de 10% a mais de crédito e um comprometimento menor da renda familiar.

A parcela inicial com o juro mais alto seria de R$ 2.324, contra R$ 2.171 por mês em um cenário de juro mais baixo. Uma economia de R$ 153 por mês, por um período de 360 meses. Uma queda de dois pontos percentuais elevaria o limite de crédito em 16% e derrubaria a primeira parcela para R$ 2.017.

Qualquer redução em taxas de crédito de longo prazo acabam tendo um grande impacto sobre o valor final pago por quem pegou o empréstimo. Nesses casos, o tempo conta a favor do banco e contra o cliente.

Outra consequência que pode ser considerada positiva para o consumidor é a possibilidade de conseguir financiamento para um imóvel mais caro. Com taxas menores, as parcelas encolhem e permitem que o valor financiado seja maior, sem comprometer a renda além dos 30% considerados saudáveis.

Por esses motivos, tem muita gente ansiosa para saber quando as taxas irão finalmente cair no financiamento imobiliário. Até agora, após sete quedas da taxa básica de juros (Selic), de forma geral, os juros seguem nos mesmos patamares. Embora todo o mercado de crédito caminhe junto com a Selic, no caso do crédito imobiliário, que é um compromisso de longo prazo, os bancos avaliam também o cenário futuro, para se precaver de um novo aumento de taxas mais a frente.

Enquanto houver dúvidas sobre até quanto vai a queda de juros e quando países como os Estados Unidos devem começar a afrouxar sua política fiscal, os credores deverão segurar as taxas em nível alto por mais um tempo.

"O maior risco é o de inflação, tanto lá fora quanto aqui. Enquanto ela não estiver totalmente vencida, ainda veremos juros pressionados. Isso interfere até mais que a insegurança fiscal. O risco fiscal também dificulta a queda dos juros. Mas mesmo com o arcabouço mais flexível e incerto, podemos ver juros menores no horizonte", afirma Rafaela Vitória, economista-chefe do Inter.

Para o diretor de imobiliário e consignado do Inter, Fábio Queijo, os juros do financiamento imobiliário não devem voltar à casa dos 8% ao ano pelos próximos dois anos. Ele diz que, embora possa haver um ajuste, ele será pequeno e ocorrerá de forma mais lenta do que a vista em outros momentos no passado.