O mercado está ficando saturado de condomínios de campo de luxo?

O interior paulista tem novas promessas de condomínios de luxo voltados para a classe alta, especialmente os moradores da capital do estado. Novos anúncios de empreendimentos do tipo estão aparecendo tentando pegar uma fatia desse mercado que se consolidou no país e virou objeto de desejo da clientela disposta a pagar algumas dezenas de milhões por uma mansão no campo, cercada de todos os serviços e comodidades.

O ápice das vendas ocorreu durante a pandemia, quando boa parte desse público decidiu se refugiar nessas mansões, ficando longe dos centros urbanos. Esse frisson pela busca de casas nos condomínios de luxo elevou o preço dos imóveis às alturas, com até 300% de valorização nos preços de terrenos e casas. Nas redes sociais, a onda virou um fenômeno de ostentação, com os felizes proprietários publicando fotos e posts exibindo esse estilo de vida reservado para poucos.

Aos poucos, porém, o mercado começa a discutir de não estarmos à beira da saturação do negócio. Cada empreendimento é lançado com mais de cem unidades à venda (somente o terreno custa milhões), fora todo investimento para construir uma casa dentro das regras arquitetônicas do condomínio.Uma das novas apostas é um empreendimento em Jundiaí, cerca de uma hora e meia do centro da capital paulista, Ele está sendo lançado com 114 terrenos de 20 000 metros quadrados ao preço de 4,5 milhões de reais cada um.

O condomínio tem a promessa de ter praticamente os mesmos apelos de outros já conhecidos, como a Quinta da Baroneza ou Terras de São José: hípica, natureza, clube e tênis, entre outras facilidades. A desvantagem do negócio é justamente a questão da promessa. Enquanto esses outros empreendimentos já estão consolidados, o de Jundiaí vende a projeção de um sonho. Ou seja, quem tem dinheiro para investir, vai pesar sempre se vale apostar no negócio que está apenas no início ou se vale mais a pena negociar uma propriedade em algum condomínio já consolidado.

Para além disso, não há tantos clientes assim com dinheiro no bolso para bancar uma empreitada desse tamanho, gastando milhões em novos projetos voltados para segunda residência, ou seja, para serem usufruídos aos finais de semana e feriados. De acordo com o índice da Forbes, São Paulo tem 105 pessoas com fortunas estimadas em mais de 1 bilhão de reais e, segundo a Global Wealth Report 2023 (Relatório de Riqueza Global 2023, em português), divulgado pelo banco Credit Suisse e pelo UBS, o Brasil foi o país que mais ganhou milionários. Hoje, esse grupo tem em torno de 500 000 pessoas em todo o país. É uma evolução impressionante, mas, convenhamos, não forma uma grande massa de consumidores.

Esses novos empreendimentos que estão sendo lançados e mais outros planejados para chegar ao mercado ainda este ano podem estar correndo atrás de uma frenética demanda que ficou para trás. Depois do boom de vendas registrado na pandemia, o ritmo de negócios voltou à normalidade. A sensação é a de que esses incorporadores que estão chegando ao mercado agora pegaram uma onda que já foi surfada e talvez tenham criado uma expectativa de performance muito difícil de ser concretizada. A ver.

Para muitos especialistas do mercado imobiliário, o problema desses novos produtos é a competição com os condomínios já implementados e que continuam com unidades à venda. Para que esses projetos tenham se consolidado, como no caso da Fazenda Boa Vista e do Haras Larissa, foram anos de desenvolvimento, investimento e até mesmo coragem dos incorporadores em apostarem alto nesse nicho de mercado lá atrás. A JHSF, criadora da Fazenda Boa Vista, tentou replicar seu sucesso em dois outros empreendimentos semelhantes, vizinho ao famoso condomínio e segue com muitas unidades à venda.

Para reduzir o prejuízo, acabou precisando incorporar muitas das residências prontas ao patrimônio da empresa como imóveis de locação para esvaziar o estoque e fazer girar o capital investido. O Haras Larissa, por sua vez, lançou sua segunda e última fase de terrenos com sucesso, apostando em se consolidar como o verdadeiro destino de campo. Manter as vendas girando é um trabalho árduo e contínuo. Os empresários precisam estar sempre investindo alto e pensando em novas estratégias durante anos.

Veremos daqui para frente qual será a performance desse mercado. Além de um público limitado de compradores, temos um número ainda mais limitado de empresários dispostos a manter projetos tão grandes em desenvolvimento constantes por períodos longos de gerenciamento. As apostas continuam fortes nessa direção, é verdade, mas o risco de saturação do negócio é cada vez maior.