Cai a vacância dos galpões e preço sobe 15% em um ano

Os condomínios logísticos do país terminaram o terceiro trimestre com uma taxa de vacância média de 8,8%, segundo dados da consultoria imobiliária Colliers. É um recuo de meio ponto percentual em relação ao segundo trimestre deste ano e também sobre o mesmo período do ano passado.

A menor incidência de espaços livres coincide com um volume de absorção líquida, a diferença entre as novas áreas ocupadas e o que foi devolvido, estável em relação ao ano passado, e a um forte aumento do preço pedido pelas locações: houve alta de 15% no valor do aluguel na média nacional, para R$ 28 por metro quadrado, e de 20% no Estado de São Paulo, para R$ 30, onde a vacância é ainda menor do que a média brasileira, em 8,3%.

Paula Casarini, CEO da Colliers no Brasil, analisa que 2024 tem sido “um pouco melhor” do que o previsto pela empresa, e justifica o aumento nos valores de locação dos espaços de logística. “Existe muita pressão no preço dos terrenos, no custo de construção e o custo de capital também está mais caro, por causa da taxa de juros”, diz. “Não tem mais como deixar do mesmo jeito”.

O aumento do patamar de preços era aguardado pelos desenvolvedores e locadores de área. “Finalmente, depois de longo tempo, vemos um aumento real de preço, acima da inflação”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil, que constrói e administra galpões logísticos.

André Romano, gerente de industrial e logística da consultoria imobiliária JLL, acredita que o patamar de R$ 30 por metro quadrado será cada vez mais comum, o que pode gerar um novo mercado de galpões.

Ele analisa que parte dos inquilinos que estão hoje em galpões de alto padrão, de classe A, cujos preços estão subindo, não vai mais conseguir arcar com esse custo. São transportadoras pequenas, por exemplo, que hoje convivem com gigantes do setor.

Talvez esses inquilinos não precisem de um galpão tão qualificado, nem que esteja tão perto do consumidor. “O próximo passo é o desenvolvimento de novas propriedades de classe B”, afirma Romano, o que poderia ser explorado por proprietários institucionais, segundo ele, que já estão presentes entre os donos dos galpões de alto padrão.

Romano e Casarini concordam que o preço de locação ainda não chegou em um teto. Há espaço para novos aumentos, inclusive ainda neste ano.

O tipo de cliente que mais tem locado contribuiu para isso. São empresas de e-commerce, que tentam chegar mais perto do consumidor para acelerar a entrega. Quanto mais perto das cidades, mais caro o terreno, o desenvolvimento do galpão e a locação.

No terceiro trimestre, entre as maiores novas locações do país estão grandes do e-commerce: quatro galpões locados pelo Mercado Livre e dois pelo Magazine Luiza. O último estava “quieto”, lembra Romano, mas o Mercado Livre anunciou, em setembro, que vai dobrar seu número de centros de distribuição no país, de dez para 21. Para as consultorias, parte desse movimento já foi recebido pelo mercado. A GLP, por exemplo, fez uma locação de 110 mil metros quadrados para a empresa argentina neste ano, afirma Dias, em Guarulhos.

Para o fim de 2024 e para 2025, é esperado que a retomada de aumentos da Selic atrapalhe a captação de recursos por fundos de investimento imobiliário (FII), que são os maiores compradores de galpões. Faz parte do negócio de empresas desenvolvedoras, como a GLP, vendê-los após um período. É a “reciclagem”.

Dias comemora que 2024 tem sido bom para isso, já que os fundos conseguiram captar no começo do ano. No entanto, agora “o mercado deu uma segurada”, sem novas captações ou “follow-ons” (ofertas secundárias). Quem não conseguiu comprador pode ter que aguardar a próxima janela. “O mercado vai ter muito menos movimento do que teve em 2023 e neste ano”, prevê o executivo.

A Colliers trabalha com a projeção de que 2024 termine com vacância similar à do terceiro trimestre. Para o ano que vem, o valor deve ir de 7% a 9%, a depender do otimismo do mercado.