Caixa vai reduzir cota de financiamento para imóveis e exigir entrada maior

Responsável por 68% do financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal anunciou restrições para novas concessões de empréstimos. Os financiamentos feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) serão limitados a imóveis de até R$ 1,5 milhão. O cliente também não poderá ter outro financiamento habitacional ativo com a Caixa.

Agora a Caixa só financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). No modelo atual, o percentual é de 80%. Já pelo sistema Price, a fatia cairá para 50%, de 70% até então. Segundo o banco, a alteração nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco.

A Caixa sustentava que o orçamento de 2024 estava garantido e que os desafios seriam para 2025, mas o crescimento acima do esperado de sua carteira a fez tomar providências no sentido de priorizar os recursos existentes. Com a poupança sofrendo saques e poucos aportes nos últimos anos, há tempos a Caixa vem alertando para a dificuldade de funding e tentando viabilizar outras fontes para o segmento. A alternativa mais fácil é a letra de crédito imobiliário (LCI), mas ela tem um custo mais caro e o banco público resiste em repassar isso aos clientes.

Em nota, a Caixa afirmou que, considerando a demanda observada e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, a carteira irá superar o limite máximo projetado para o período. “Assim, informamos que a Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela Caixa, mas também pelos demais agentes do mercado”.

O presidente da Caixa, Carlos Vieira, vinha dizendo que para 2024 o orçamento estava resolvido, mas que para 2025 haveria desafios se nada fosse feito para endereçar as dificuldades de funding. Ao mesmo tempo, o banco vem ganhando cada vez mais participação de mercado, o que acabou pressionando seu orçamento. Ele afirmou em agosto que a discussão sobre mudanças significativas no funding não se dará em 90 dias, mas que ainda havia tempo de, até o fim do ano, “encontrar caminhos e construir oportunidades”.

Em julho, a carteira habitacional da Caixa era de R$ 783,6 bilhões, com alta anual de 14,8%. Enquanto a captação de poupança sobre 6% em um ano, a de letras (LCI, LCA e financeira), disparou 50,1%, para R$ 185 bilhões, e já representa quase 30% do funding do banco.

A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, chegou a afirmar que não existia “bala de prata” em relação ao funding e que era preciso um conjunto de ações. O banco tem pedido ao Banco Central (BC) a redução dos compulsórios, mas a demanda não tem encontrado eco na autoridade monetária. Também pleiteia uma redução no prazo mínimo da LCI, que voltasse para três meses. Entre outras alternativas possíveis, mas com efeitos mais no médio e longo prazo, estão o desenvolvimento de mercado secundário, que permita a securitização e venda de carteiras; e a permissão para que fundos de pensão invistam em habitação. Um outra opção seria uma emissão internacional de bônus, que poderia ter a parte do hedge equacionada pelo programa EcoInvest, que o governo pretende implementar para tornar esse tipo de aplicação mais atrativa para investidores internacionais.

A Caixa tinha um orçamento de R$ 70 bilhões para contratações este ano via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e de R$ 120 bilhões para o FGTS, que vai basicamente para o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). “A Caixa tem priorizado a população de baixa renda, com um orçamento recorde para o crédito lastreado do FGTS. Mas a questão do funding é um problema para a indústria como um todo”, comenta um interlocutor com conhecimento do assunto.