Com mais emissão de LCI, Caixa quer financiar imóvel da classe média alta

Com a limitação do uso do FGTS para financiar imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão e definições estratégicas do banco, a Caixa Econômica Federal tem historicamente recursos limitados para financiar os imóveis da classe média alta - e agora estuda como aumentar essa fatia. O banco avalia algumas alternativas para aumentar o funding para essas operações, principalmente por meio de captação com emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI), e considera ainda reservar um orçamento específico para atender esse público.

“O financiamento para a classe média alta é onde tem um vácuo hoje”, diz Marcos Brasiliano, vice-presidente de finanças e controladoria da Caixa, ao Pipeline.

Do financiamento imobiliário realizado pela Caixa pela linha do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE ), 80% do funding costumava vir de depósitos da poupança e 20% de LCIs. Mas, hoje, mais de 30% vêm da emissão de LCIs. O saldo das emissões das letras na Caixa cresceu 48,7% em 12 meses encerrados em junho, somando R$ 162,5 bilhões.

Esses instrumentos podem ser usados também para os financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que abrangem propriedades com valor superior ao teto de R$ 1,5 milhão do FGTS, mas que costumam ter taxas mais altas que as do SBPE. Também têm prazos curtos de vencimento - a letra é emitida com vencimento a partir de nove meses, enquanto o financiamento imobiliário chega a 35 anos.

A emissão de LCIs prefixadas poderia contribuir para o aumento desses prazos, segundo o executivo, mas dependeria de um cenário de juros básicos mais claro à frente. Outra possibilidade é a emissão da Letra Imobiliária Garantida (LIG), que conta com benefício fiscal assim como a LCI.

A Caixa avalia ainda levantar recursos com a venda da carteira imobiliária, que poderia ser securitizada e negociada no mercado secundário pela Emgea, estatal gestora de ativos vinculada ao Ministério da Fazenda. “Apesar do financiamento imobiliário ter prazo de até 35 anos, o prazo médio da liquidação do crédito girava em torno de 10 anos", diz Brasiliano. "Contudo, com a taxa de juros que a Caixa pratica nas linhas de crédito imobiliário não nos dá oportunidade de vender as carteiras porque o retorno seria menor que o do papel do Tesouro.” As taxas mais altas fora do SBPE poderiam abrir essa possibilidade.

Não é só pela classe média alta que a Caixa está se mexendo nessas frentes de funding. Apesar da recuperação dos depósitos na poupança, que deve encerrar este ano com captação positiva, o banco vê com preocupação a disponibilidade de recursos para o financiamento na modalidade SBPE a partir de 2026. “Em 2024 devemos ter captação líquida para a poupança, mas a questão é a sustentabilidade do SBPE para 2026 e 2027”, diz o executivo.

Os bancos discutem com o BC a redução de 5% dos recursos da poupança retidos em depósitos compulsórios, de 20% para 15%, o que poderia liberar um total de cerca de R$ 50 bilhões, sobrando cerca de R$ 30 bilhões no caso da Caixa.

“Pode parecer um contrassenso com a política monetária que está contracionista, mas o Banco Central, na história, já teve que fazer algumas concessões de reduzir o depósito compulsório à vista para aumentar o direcionamento a empréstimos”, diz. Hoje os bancos têm que direcionar 65% do depósito da caderneta de poupança para operações de financiamento imobiliário.