Crescimento do mercado imobiliário pode saltar 10% nos próximos anos, diz ex-VP de habitação da Caixa

“O mercado imobiliário está em um nível próximo aos 10% do Produto Interno Bruto (PIB) há 10 anos, mas acredito que ele possa saltar para 20% nos próximos anos”, avalia José Urbano Duarte, ex VP de habitação na Caixa Econômica Federal, em entrevista ao Money Times. O executivo cita ainda que, além do mercado de capitais, outras alternativas devem surgir para que esse crescimento seja possível.

O dado citado por Urbano é do Banco Central e relativo à participação do crédito imobiliário na economia nacional. Segundo o levantamento, de 2000 a 2009, o mercado saiu de cerca de 2% do PIB para um nível próximo aos 10% em 2015 e desde então se manteve no mesmo patamar.

O que tem causado esta limitação, no entanto, é o funding — a captação de recursos para investimento. A pauta já antiga no setor, uma vez que os dois grandes pilares para o financiamento de construção, aquisição e desenvolvimento de imóveis nesse mercado é a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que têm oferecido riscos de esgotamento.

Mês a mês, a caderneta de poupança tem visto níveis recordes de saques líquidos. Somente este ano, de janeiro a setembro, já foram R$ 11,2 bilhões retirados.

“Nesse contexto, é simples afirmar que o mercado não cresce especialmente porque as condições de financiamento impedem”, alerta Urbano.

Os saques são por motivos diversos, mas especialistas avaliam que é especialmente por conta da remuneração. A rentabilidade atual da caderneta de poupança é dada pela taxa referencial (TR) mais uma remuneração fixa de 0,5% ao mês. Esta fórmula vale enquanto a taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano — a taxa básica de juros está atualmente em 10,75%.

O executivo diz ainda que não é difícil concluir que estes valores estão indo para outros produtos de renda fixa que possam remunerar mais ou até mesmo para o mercado de capitais. Embora essa tendência possa representar um desafio, também abre oportunidades para novas alternativas de financiamento e indica maior maturidade do investidor brasileiro.

Não à toa, os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o mercado de capitais tem sido uma alternativa aos tradicionais instrumentos de funding e estão avançando. De 2022 para cá a participação deste mercado passou de 30% para 40%. São utilizados hoje Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), sejam separados ou até com um “mix” com a poupança.

A Caixa Econômica Federal, inclusive, anunciou na última semana que está aplicada em estruturar operações no mercado de capitais que sirvam como alternativas de crédito para construtoras. Ainda revelou que, junto ao Ministério da Fazenda está trabalhando em uma agenda de ajustes regulatórios para tornar os instrumentos, como LCIs, LIGs e CRIs, mais vantajosos aos fundos.

O ex-VP da Caixa avalia, porém, que o risco de escassez ainda é eminente e que o mercado precisa ter outras estruturas que ajudem a resolver este problema de forma mais profunda e estrutural. Os produtos oferecidos pelas instituições ainda possuem um custo elevado, prazos longos e não são de tão fácil acesso.

“O ponto mais importante é quais são as soluções que vão vir quando estamos em uma fase inicial e para isso o mercado precisa reconhecer que existe um problema ou uma situação a ser resolvida, um desafio”, ressalta.

De olho nessas oportunidades e no crescimento do setor, Urbano começou a fazer parte, em março deste ano, do conselho da Manatí, gestora de recursos independente que é especialista em investimentos alternativos para imobiliário e produtos estruturados.

FIIs como uma ferramenta impulsionadora do mercado de capitais como funding

“Os FIIs são os produtos que têm olhado mais para as oportunidades desse mercado. Os gestores desses fundos são os que mais conhecem e criam novas alternativas. Para mim é bom estar deste lado da mesa também”, avalia sobre seu ingresso no time.

Diversos fundos imobiliários, com destaque para os multiestratégias e de papéis, acabam sendo grandes compradores de CRIs, por exemplo, distribuídos no mercado justamente por possuírem uma capacidade maior de levar esses títulos para o vencimento, que são mais longos por conta da dinâmica do mercado, ou conseguem revender no mercado secundário.

Eduardo Vahan Mekbekian, sócio-fundador na Manatí, também ressalta que a entrada do novo conselheiro tem ajudado a equipe de gestão dos fundos imobiliários da casa a aprimorar o conhecimento nosso imobiliário para proporcionar uma remuneração de CDI + 5%, CDI + 6% nas operações.

“Quando a gente tem a capacidade analítica no detalhe de cada premissa imobiliária, custo de obra, preço de venda, velocidade de execução, velocidade de vendas, execução da própria obra, se tem ou não tem funding disponível, seja via FGTS, via poupança, através da caixa, etc… Aí a gente consegue tomar um risco adicional nessa matriz de risco, mas tendo uma rentabilidade maior”, conclui Mekbekian.