Como ficam os fundos imobiliários com a Selic a 12,25%?

Na última reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) deste ano, a taxa básica de juros (Selic) chegou a 12,25% ao ano. O anúncio indica um cenário desafiador para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil e uma mudança no perfil dos investidores e investimentos no próximo ano.

A alta de 1% registrada pela Selic ilustra o ambiente de oscilações que a taxa de juros viveu durante 2024. Após ter começado o ano em 11,25%, ela passou por cortes moderados e chegou a se estabilizar em 10,50% no primeiro semestre. Esta volatilidade, segundo Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA, reforça a atratividade da renda fixa, em detrimento dos fundos imobiliários.

“Com juros mais elevados, o mercado de FIIs enfrentou restrições de liquidez, fechamento de janelas de captação e aumento do custo de oportunidade, pressionando suas cotações, especialmente dos fundos sensíveis ao custo de capital, como os fundos de tijolos”, analisa Nappo.

De fato, em setembro deste ano, o IFIX (Índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa) passou a operar no negativo e acumula uma desvalorização de mais de 10% nos últimos seis meses. “Este é o terceiro maior recuo anual do índice, atrás apenas das correções de 2013 (-12,65%) e 2020 (-10,24%)”, aponta.

Fundos de papel ou fundos de tijolo?

A performance dos fundos imobiliários diante da Selic alta é especialmente conturbada para os fundos de tijolos – aqueles relacionados a imóveis físicos. “Com destaque para os de lajes corporativas, que são mais sensíveis às alterações da taxa de juros, apresentando quedas significativas devido a fatores como alto patamar de alavancagem e portfólios com imóveis de menor qualidade e localização”, situa a analista.

Para Luis Assis, especialista em real estate da Genial Investimentos, este é o segmento que mais deve sofrer com os juros altos. “Como o mercado de FIIs ainda é, em grande maioria, composto de pessoas físicas que buscam os rendimentos mensais, os fundos de tijolo tendem a ser mais descontados por pagarem dividendos inferiores aos de papel nesses momentos”, contextualiza

“Além disso, a Selic alta implica em um custo de capital mais elevado, o que causa a diminuição dos imóveis nos portfólios e a quantidade de transações. As próprias empresas que alugam os imóveis podem acabar tendo maiores dificuldades para pagar os aluguéis, o que ocasionaria em algumas rescisões ou não renovações de contrato”, entende Assis.

Em contraste, os fundos de papel – aqueles ligados a ativos financeiros, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH) -, mostraram uma performance melhor do que o IFIX ao longo de 2024. E a expectativa de Dirceu Simões, consultor de patrimônio da APX Invest, é que a tendência continue no próximo ano.

“Fundos que investem em títulos de renda fixa verão seus rendimentos subirem, principalmente aqueles fundos com CRIs indexados ao CDI”, sugere. “Porém, é preciso ser seletivo nos fundos. A lógica dita que, com o juro mais alto, a inadimplência irá aumentar. Selecionar fundos com perfil de crédito mais conservadores em um momento como esse é importante”, orienta.

Já Bernardo Noel, especialista em fundos imobiliários da Genial Investimentos, antecipa que os FIIs de papel vão se tornar mais atrativos por conta dos dividendos maiores, mas este não pode ser o melhor caminho no momento.

“Eles dependem do nível que a Selic chegará e o tempo que permanecerá alta. O problema é que uma Selic alta por muito tempo traz riscos às empresas”, alerta. “É necessário saber analisar o perfil das empresas devedoras”, indica.

Cenário para 2025

O Boletim Focus divulgado nesta segunda-feira (16) pelo Banco Central (BC) mostra que o mercado antecipa um aumento maior dos juros e uma inflação ainda mais alta nos próximos anos. Para o fechamento de 2025, a projeção é de que a Selic chegue a 14%, o que pode tornar a missão dos operadores de FIIs ainda mais complexa.

“Essa taxa elevada tende a desestimular o mercado de renda variável”, comenta Nappo. No entanto, ainda há oportunidades para investidores de longo prazo em fundos de qualidade que operam com descontos”, indica.

É nisso que acredita o economista Paulo Feldmann, professor da Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo. “Além de menos pessoas investindo em imóveis, existe uma oferta já bastante alta em alguns lugares do Brasil, como São Paulo“, sintetiza. “Estes dois aspectos vão fazer com que o valor dos imóveis não cresça tanto nos próximos meses e os preços se estabilizem”.

“Portanto, se a pessoa quer um retorno rápido, o ideal é aplicar em renda fixa ou tesouro direto. Para quem está pensando em um retorno de longo prazo, o imóvel continua sendo um bom investimento”, finaliza.