Nova linha de financiamento imobiliário da Caixa com taxa pós-fixada

Para quem começa 2025 com intenção de financiar um imóvel próprio, há mais opções de linhas de crédito imobiliário disponíveis. Numa nova modalidade lançada recentemente pela Caixa, a taxa de juros anual é pós-fixada a partir de 114% do CDI para financiar imóveis residenciais, tanto novos quanto usados, acima de R$ 1,5 milhão para clientes que já possuam financiamento habitacional ativo no banco. Mas a novidade traz vantagens e desvantagens que precisam ser bem avaliadas dentro do contexto de finanças pessoais. Veja os principais pontos:

Como funciona a nova linha de crédito da Caixa?

A nova modalidade, segundo a Caixa, vai ampliar o acesso aos financiamentos a partir da utilização de recursos livres do banco e, inicialmente, é destinada exclusivamente ao financiamento de imóveis prontos.

A linha se enquadra no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Por isso, o novo financiamento representa uma alternativa específica para atender perfis de clientes que não se enquadram ou não conseguem acesso às modalidades atreladas à Taxa Referencial (TR), já que desde 2018, ela (a TR) é aplicada apenas aos financiamentos de imóveis que integram o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), explica Daniele Akamine, advogada especialista em crédito imobiliário.

"Na prática, clientes que não conseguem aprovação na Caixa na linha tradicional corrigida pela TR buscam alternativas em bancos privados, que geralmente oferecem melhores condições. Essa é uma linha voltada para um público de renda alta e imóveis de alto padrão, mas tende a ter uso limitado", diz. Na nova modalidade Crédito Imobiliário CDI da Caixa, a taxa de juros será calculada a partir de um percentual da média diária do CDI (taxa de juros utilizada nos empréstimos entre os bancos que acompanha a Selic, a taxa básica de juros determinada pelo Banco Central), variando conforme o prazo e o relacionamento do cliente com o banco.

Financiamento de R$ 500 mil em 360 meses para cliente de 30 anos.

Em comparação às taxas prefixadas, em que os juros são combinados na hora da compra, as taxas pós-fixadas variam conforme a taxa de referência avança ou recua e, em geral, representam valores iniciais mais baixos para o consumidor, o que pode tornar as primeiras parcelas mais acessíveis. Para quem pretende quitar o imóvel rapidamente, aproveitar os juros iniciais mais baixos, minimizando a exposição ao risco de aumento do CDI, pode ser vantajoso.

Frederico Avril, sócio fundador da Septem Capital Gestão Patrimonial, avalia quea nova opção é interessante em cenários de redução na taxa básica de juros da economia (Selic) e, consequentemente, do CDI (exatamente o contrário do que está acontecendo neste momento com a Selic), já que os juros pagos também diminuem, reduzindo o custo total do financiamento.

"Neste cenário, quem possui orçamento limitado no curto prazo, a opção pode ser mais viável, já que o impacto inicial é reduzido, trazendo maior flexibilidade de planejamento inicial", diz. "Mas se a Selic estiver em trajetória de alta [como o momento atual], o impacto de uma alta pode superar o custo fixo de uma taxa prefixada ao longo do contrato, tornando o crédito pós-fixado mais caro".

O prazo para pagamento da nova linha de financiamento da Caixa pode chegar a 360 meses, o que pode tornar mais difícil prever o custo total do financiamento, já que, quanto maior o prazo, maior a exposição às incertezas econômicas que influenciam o mercado financeiro ao qual a variação da taxa do CDI está atrelada, explica o especialista.

"Em períodos de instabilidade, o CDI pode atingir patamares elevados, aumentando o custo total do financiamento. Para quem tem margem financeira confortável e renda que acompanha inflação ou CDI, o risco de variação pode ser menos preocupante. Mas para as famílias que não têm espaço financeiro para absorver aumentos nas parcelas, e que preferem previsibilidade nos gastos, as variações podem dificultar o planejamento", acrescenta Avril.

Opção de amortização

Ao contrário de outras linhas de financiamento imobiliários, a Caixa esclarece que não será possível utilizar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a sua contratação.

A opção de amortização disponível será o Sistema de Amortização Constante (SAC), com entrada mínima de 30% do valor do imóvel.

A amortização é aquela parte da parcela destinada a reduzir o valor financiado inicialmente, chamado de principal. A outra parte da parcela paga os juros daquele mês, que são calculados sobre o mesmo principal. Além do SAC, a Tabela Price também é muito usada por quem financia imóveis.