Os planos da Imóvel Vazio para ocupar e modernizar predinhos na Zona Sul do Rio

Abandonado e invadido há 3 anos, quando do fechamento do Hotel Santa Clara, o predinho na rua Décio Vilares, 316, no Bairro Peixoto, em Copacabana, acaba de passar por um retrofit. As 19 unidades, de 27 m² a 68 m², começam a ser comercializadas a partir da próxima semana, já prontas para morar e decoradas, e alcançando um valor de metro quadrado mais do que o dobro da média da região: R$ 23.500/m², ante uma média em torno de 10.000/m². Rebatizado como Residencial Vilares, o prédio é preservado pelo patrimônio histórico, o que garante isenção de IPTU. Seis apartamentos terão piscina privativa, com hidromassagem e cromoterapia, e as áreas comuns incluem lavanderia OMO, espaço de co-working com wi-fi, bicicletário e minimercado autônomo.

O empreendimento — de R$ 18 milhões de VGV (valor geral de vendas) — é o segundo retrofit da Imóvel Vazio, incorporadora carioca fundada por Alexandre Greco e Fabio Arbex Araujo, e que se especializou no chamado house flipping: o bom e velho comprar barato, reformar e vender.

Em um mercado imobiliário com pouca transparência de dados como o brasileiro, transformar o house flipping em um negócio escalável é um grande desafio. A Loft chegou a convencer investidores de que era possível, levantou algumas centenas de milhões de dólares, mas acabou tendo que se reinventar.

Alexandre e Fabio passaram 10 anos fazendo house flipping na Zona Sul do Rio, comprando no próprio CPF apartamentos em leilões. Focados em um ticket médio de revenda de R$ 500 mil, eles conseguiam uma valorização de 66% no imóvel decorado, para um ciclo de venda de 6 a 8 meses.

Há três anos, depois de mais de 200 apartamentos vendidos, eles atraíram a gestora Opus como sócia, mas criaram um problema: com mais capital, compraram mais imóveis e a gestão das obras — até 50 ao mesmo tempo — se tornou um desafio. — A gente tinha o expertise das obras, tentou ganhar escala, mas vimos que era impossível — diz Alexandre.

Foi quando surgiu a oportunidade de comprar um predinho preservado pelo patrimônio histórico no Bairro Peixoto, com 25 unidades, incluindo vaga na garagem. Após dez meses de obra, as unidades mobiliadas foram vendidas em 45 dias no início do ano passado, atraindo moradores e investidores para locação de curta temporada. Assim como o Vilares, o imóvel é todo moderno, com carregador elétrico na garagem, check-in digital e área para entregas. A gestão da propriedade, para quem comprou para locação de curta temporada, é da Lobie. (A única unidade ainda não vendida é a cobertura, de R$ 240 m², configuração original do prédio.)

A incorporadora não vai deixar de reformar imóveis individuais, mas o foco hoje é o retrofit de predinhos de até cinco ou seis andares — e a compra de terrenos para incorporar novos predinhos. — Vamos focar em um VGV de até R$ 20 milhões, que é um mercado onde as grandes incorporadoras como Cyrela, Mozak e Gafisa não atuam. Elas não fazem nada com VGV menor que R$ 50 milhões — diz Alexandre.