Reforma tributária: setor prevê preços de imóveis mais altos com novo texto; entenda

Com a aprovação do primeiro projeto que regulamenta a reforma tributária na última quarta-feira (10), associações e representantes do setor imobiliário preveem uma elevação da carga tributária no segmento, que pode acarretar um aumento do preço da casa própria e do aluguel.

Entidades do mercado imobiliário entendem que os dois redutores de alíquota previstos no texto aprovado nesta quarta-feira pela Câmara dos Deputados, não serão suficientes para amenizar a diferença entre a alíquota atual paga pelo setor e a nova que será definida ao fim da reforma.

As mudanças não são imediatas. O projeto de regulamentação ainda passa pelo Senado Federal e, se aprovado, só entra em vigor em 2033.

Nesta reportagem, entenda como é a atual cobrança de impostos no setor e quais as mudanças previstas até o momento.

Como é

Segundo um levantamento feito Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a carga tributária que incide sobre o setor imobiliário varia, atualmente, de 6,4% a 8%.

Como fica

De acordo com o texto do projeto aprovado na quarta-feira, as operações com imóveis estarão sujeitas à alíquota de 26,5%. Mas o texto também dispõe de dois redutores — que servem para ajustar a carga tributária na operação evitando, assim, a cumulatividade.

Os novos impostos sobre o consumo (IBS e CBS) devem incidir, por exemplo:

• Na alienação de bens imóveis (quando o imóvel é usado como garantia);
• Na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que estejam sujeitos a encargos ou despesas;
• Na locação, cessão onerosa ou arrendamento (aluguel com direito de compra do bem posteriormente) de bem imóvel;
• Nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel;
• Nos serviços de construção.
• Nesse caso, há descontos no IBS e CBS de:
• 40% em operações com bens imóveis (que tende a ser cobrado principalmente de incorporadoras e construtoras);
• 60% em operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
• Além disso, a pessoa física que não exerce atividade econômica de compra e venda de bens imóveis não será tributada pelo IBS/CBS.

Nesse caso, segundo o advogado tributarista Carlos Schenato, ela permanece sujeita à cobrança de tributo sobre o “ganho de capital da forma como é hoje, com a alíquota que varia de 15% a 22,5%, a depender do valor da operação”.

O que dizem os representantes do setor?

Apesar de o texto trazer redutores de ajuste que prometem diminuir a carga tributária em algumas operações com imóveis, a leitura é que, mesmo assim, a alíquota a ser cobrada no segmento pode chegar a ser o dobro do que é visto atualmente.

Isso porque, segundo cálculos de representantes do setor, mesmo com a aplicação dos redutores, a alíquota efetiva ficaria em 15,9% para as operações com bens imóveis e em 10,6% para operações de aluguel – bem acima da carga atual, que varia entre 6,4% e 8%.

“Nós fizemos um trabalho intenso junto aos parlamentares para evitar esse aumento. E perdemos por apenas quatro votos no Plenário. Ainda temos a segunda oportunidade, que é derrubar essa derrota lá no Senado”, afirmou o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro.
Segundo Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), a projeção é que, para que o projeto tivesse efeitos neutros no setor, os redutores precisariam ser de 60% para operações com bens imóveis e de 80% para operações de aluguel.

Ainda de acordo com as projeções da associação, a estimativa é que o imposto pago fique:

• 15,4% maior nos imóveis com faixa de preço de R$ 240 mil;
• 30,7% maior nos imóveis com faixa de preço de R$ 500 mil;
• 48,8% maior nos imóveis com faixa de preço de R$ 1 milhão;
• 51,7% maior nos imóveis com faixa de preço de R$ 2 milhões;
• 68,7% maior nos loteamentos;
• 58,6% maior nos custos de administração de imóveis; e
• 55,12% maior nos custos de intermediação de imóveis.

Já no caso das operações de aluguel, a estimativa é de um aumento de 136,22% na tributação em relação ao cobrado atualmente.

De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), mesmo aplicando-se o redutor, as operações imobiliárias ainda teriam uma carga tributária 40% acima da atual, o que poderia desencadear uma série de efeitos adversos — incluindo o aumento dos custos de obras e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

“O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França, em nota oficial.

Insegurança jurídica no segmento

Além disso, especialistas e representantes do setor também alertam para a maior insegurança jurídica trazida pelo texto da reforma no caso do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.

Segundo Schenato, o projeto muda o entendimento que prevalece atualmente, de que o ITBI seja cobrado apenas no momento em que a escritura pública vai para o cartório de registro de imóveis, e passa a prever a cobrança do tributo já na escritura do contrato de compra e venda do imóvel.

"Os textos da reforma ainda causam grande insegurança jurídica para os contribuintes em operações imobiliárias, especialmente sobre eventual bitributação em razão da incidência do ITBI, de competência municipal, e do IBS/CBS sobre a alienação, o que ainda poderá ser objeto de discussões judiciais e administrativas", disse o advogado tributarista.

Quais são os próximos passos?

A reforma tributária estabelece regras e guias para as cobranças dos três impostos sobre o consumo (IBS, CBS e Imposto Seletivo) que irão substituir cinco tributos cobrados atualmente.

Veja abaixo:

• Na última quarta-feira, a Câmara dos Deputados deu o primeiro passo para votar o projeto que regulamenta a reforma. Agora, o texto segue para o Senado.
• Apesar de o pacote de medidas mudar o patamar de imposto cobrado em diversos produtos, o Congresso e o governo vêm tentando trabalhar para garantir que a carga tributária média não mude, ou seja, para que as mudanças não aumentem a quantidade de imposto cobrado hoje.
• O governo ainda diz que uma das mudanças mais importantes é que os impostos deixam de ser cumulativos — o que significa que o tributo será cobrado apenas em um único momento entre o início da produção e a venda do item ao consumidor final.
• Mesmo quando todo o pacote for aprovado, as mudanças não serão imediatas. O novo modelo só entra em vigor por completo em 2033.