Multipropriedade: como funciona o mercado de imóveis compartilhados

Nos últimos anos, vimos o surgimento e crescimento da chamada economia colaborativa. Hoje não estranhamos compartilhar um escritório – com os coworkings –, ou um carro – com os motoristas de aplicativo. Segundo estudo da consultoria PwC, a economia colaborativa movimenta cerca US$ 15 bilhões anualmente. Mas você estaria disposto a compartilhar sua casa?

O compartilhamento de imóveis, também chamado de multipropriedades, ou compra fracionada de imóveis, ou sociedade imobiliária, ou, ainda, time-sharing, é um modelo de negócio em que se compra parte de uma residência, podendo frequentá-la por alguns dias do ano. No restante do tempo, a casa será frequentada pelos outros proprietários, que passam a ser seus sócios. O modelo funciona, claro, para segundas propriedades, como casas de campo ou de praia, e não para o lar principal.

As principais vantagens de um imóvel compartilhado são o investimento mais acessível e os gastos compartilhados. Afinal, sai caro arcar com todos os custos de manutenção de uma casa de praia que se aproveita apenas nos feriados. Mas se for compartilhada, o custo é mais proporcional ao que você realmente frequenta.

Ainda, com a valorização dos imóveis subindo além da inflação, o compartilhamento torna mais acessível a compra de uma segunda residência.

O valor médio dos imóveis terminou o primeiro semestre de 2024 com alta de 3,56%, segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Em São Paulo, o preço médio do metro quadrado é de R$ 11.011, e no Rio de Janeiro, R$ 10.101. A cidade com o mercado imobiliário mais valorizado do Brasil é Balneário Camboriú, em Santa Catarina, com R$ 13.259/m². Mas esses preços podem parecer mais tranquilos se divididos entre mais pessoas.

Casas compartilhadas são opção no mercado de luxo

No Brasil, segundo a edição 2024 do relatório Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil, elaborado por Caio Calfat Real Estate Consulting, há atualmente 200 empreendimentos para venda compartilhada. Destes, 63 estão localizados na região Sul, 60 no Nordeste, 45 no Sudeste, 26 no Centro-Oeste e seis no Norte. Ainda, 112 já estão prontos, 72 em construção e 16 em fase de lançamento.

Nos Estados Unidos, o modelo já é bem mais popular. Apenas a empresa Pacaso já oferece mais de 100 casas compartilhadas. Em 2020, ela chamou a atenção do mercado imobiliário como o unicórnio mais rápido do país, como são chamadas as startups avaliadas em mais de US$ 1 bilhão. A Picasso chegou nesse valor em apenas cinco meses.

E a maioria dessas casas são de alto padrão, em destinos de lazer badalados, com localizações privilegiadas. Pode parecer curioso que pessoas com renda suficiente para uma residência de frente para o mar estejam dispostas a compartilhar, mas, na verdade, esse é um modelo de sucesso no mercado de alto luxo.

Um estudo da consultoria Bain & Company revelou que o compartilhamento de aeronaves movimentou US$ 13 bilhões em 2022. E o mercado de fretamento de iates foi avaliado em US$ 18,9 bilhões em 2021, de acordo com dados da Mordor Intelligence.

A MyDoor é uma das empresas que atua no Brasil com venda de residências compartilhadas. Atualmente, eles disponibilizam mais de 30 casas de alto padrão em destinos de lazer, localizadas na Bahia, no litoral e no interior de São Paulo, em Alagoas, no Ceará e no Rio Grande do Norte.

“Defendemos que essa é uma maneira eficiente e inteligente de adquirir bens, principalmente no alto padrão, uma vez que os sócios fazem melhor uso do investimento, já que pagam proporcional ao tempo que usufruem do imóvel”, afirma Roberto Pinheiro, sócio-fundador e CEO da empresa.

Na MyDoor, para cada imóvel é criada uma empresa e são vendidas participações. As casas podem ter no mínimo dois e no máximo oito sócios. A gestão da propriedade compartilhada é feita pela própria MyDoor. Custos como impostos e manutenção são divididos entre as cotas. E o uso é exclusivo e alternado.

Por exemplo, a Casa Tulum, na Praia do Forte, na Bahia, fica cercada pela mata, em um condomínio com acesso direto à praia, e conta com seis suítes com ar-condicionado e piscina. Uma cota dela custa R$ 750 mil reais e dá direito a 44 diárias por ano. Também é possível comprar até quatro cotas, chegando ao valor de R$ 3 milhões e 176 diárias ao ano.

Outro exemplo é a Casa Pássaros, também na Praia do Forte. Ela conta com cinco suítes com ar-condicionado e piscina. Uma cota custa R$ 600 mil reais e dá direito a 44 diárias por ano. Também é possível comprar até quatro cotas, chegando ao valor de R$ 2,4 milhões e 176 diárias ao ano.

Para se ter uma ideia do mercado imobiliário na paradisíaca Praia do Forte, um apartamento de 80 m² tem valor estimado de R$ 1,5 milhão. Então o compartilhamento de imóveis se demonstra como uma possibilidade de ter uma casa muito maior num destino altamente desejado – ainda que por apenas alguns dias do ano.

Desvantagens do compartilhamento de imóveis

A principal desvantagem de um imóvel compartilhado é não poder frequentá-lo sempre que quiser. É possível que no período que você deseja curtir as férias na sua casa de veraneio, outro sócio já esteja lá. As residências podem ser especialmente disputadas em épocas como ano novo ou feriados prolongados.

Na MyDoor, o agendamento é feito diretamente com um concierge, e cada cota dá direito a escolher uma data especial por ano. A ordem de prioridade dos sócios para escolher essas datas muda anualmente.

Outra desvantagem, especialmente para os apaixonados por decoração, é não poder escolher mobiliário e acessórios. Normalmente, as casas já vem completamente mobiliadas, incluindo itens como roupa de cama e banho e utensílios de cozinha. E, em geral, é tudo bem neutro e impessoal. Afinal, o gosto de um dos proprietários não pode sobressair a outro.