Por que as construtoras estão lançando cada vez menos imóveis para a classe média?

O recorde de vendas de imóveis novos no Brasil no segundo trimestre do ano, quando 93.743 unidades foram comercializadas, maior volume desde 2016, revelou uma mudança no perfil das moradias: a oferta para a classe média, que sempre foi o carro-chefe do mercado nacional, vem encolhendo.

Essa retração ocorre especialmente em São Paulo, maior mercado imobiliário do país. Mas uma pesquisa feita pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a Brain Inteligência Estratégica mostra que o fenômeno se repete em outros estados do país.

— Na cidade de São Paulo, nos últimos 12 meses, foram vendidas 88.900 unidades até julho. Metade desses imóveis são do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e os outros 50% são imóveis de alto padrão, estúdios e os para a classe média — diz Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi).

No Brasil, segundo o levantamento da Brain/Abrainc, feito em setembro, a proporção de lançamentos voltados para a classe média caiu de 65% para 45% do total de unidades lançadas, entre o segundo trimestre de 2023 e o mesmo período deste ano.

No mesmo intervalo, a participação de unidades do MCMV passou de 29% para 49% do total. Os dados envolvem cerca de 10.500 empresas do mercado imobiliário nacional. O aumento do custo de financiamento é um dos responsáveis pela queda dessa participação, diz a pesquisa.

— A classe média quer comprar imóveis, mas encontra dificuldade em obter crédito com os juros elevados. Isso não só compromete o orçamento das famílias, como inibe o lançamento pelas incorporadoras — afirma Luiz França, presidente da Abrainc.

A perda de poder aquisitivo desses clientes e juros que engataram novo ciclo de alta (a taxa básica Selic subiu de 10,5% ao ano para 10,75% em meados do mês passado) estão fazendo com que as construtoras mirem lançamentos para o MCMV, com preços de até R$ 350 mil, e área de 37 a 42 metros quadrados, com um ou dois dormitórios. O programa teve as regras ajustadas no ano passado, beneficiando famílias de menor renda, e agora começa a dar resultados.

Luxo e estúdios

Na outra ponta das vendas, diz Petrucci, do Secovi, estão os imóveis de luxo, acima de R$ 2 milhões, mercado que costuma oscilar pouco, além dos estúdios de até 30 metros quadrados, ao custo de R$ 400 mil a R$ 420 mil. Os estúdios estão sendo procurados por investidores ou jovens que saem da casa dos pais para ficarem mais próximos do trabalho ou da universidade.

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— Focamos nossos lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida. A classe média brasileira perdeu o poder de compra — diz Guilherme Yogolare, CEO da construtora Vinx, de São Paulo, que tem lançamentos em bairros como Bresser, Bela Vista, Campo Belo, Jabaquara e Jardim São Luís para as faixas 1 (renda familiar de até R$ 2.850 mensais) e 2 (de R$ 2.850,01 a R$ 4.700) do MCMV.

Yogolare afirma que, com o preço dos terrenos em alta em regiões mais centrais da cidade, um apartamento de dois quartos, com uma vaga na garagem, destinado ao comprador de classe média, sairia entre R$ 950 mil a R$ 1,2 milhão. Ele afirma que esse valor inviabiliza o imóvel.

Classe média perde poder aquisitivo

Estudo do banco Santander mostra que uma das principais preocupações de 25 construtoras de São Paulo é a perda de poder aquisitivo da classe média. Apesar disso, Fany Oreng, uma das autoras do estudo, observa que, por enquanto, os bancos não estão aumentando as taxas de financiamento.

— Existem lançamentos para classe média, mas ela ficou mais desatendida e os estoques estão baixos. A decisão de compra desses clientes tem mais relação com a oferta de crédito e a inflação, que vai reajustar a dívida do financiamento, do que com o juro — avalia Oreng.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), da Fundação Getulio Vargas (FGV), que reajusta o valor do imóvel ou das parcelas do financiamento, acumula alta de 5,23% nos últimos 12 meses, até setembro.

Victor Saad, diretor comercial e de marketing da construtora Trisul, de São Paulo, diz que a empresa também tirou um pouco o foco desse público, passando a oferecer mais imóveis da linha econômica e alto padrão, além dos estúdios.

A Trisul opera com a faixa 3 do MCMV, com renda que varia entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil mensais. Para este público, os apartamentos variam entre 25 e 38 metros quadrados e custam entre R$ 265 mil e R$ 330 mil, com dois quartos:

— As vendas continuam em ritmo bom, não sentimos impactos da alta da Selic.

Pedro Marolla, diretor financeiro da construtora SKR, que atua com imóveis de alto e altíssimo padrão, conta que os dois empreendimentos lançados no segundo trimestre venderam rapidamente.

— Tínhamos uma expectativa de vender de 30% a 40% nos primeiros seis meses. Fechando setembro, já atingimos 60% de vendas em cada um deles. Mas o melhor cenário seria uma taxa de juros mais baixa — diz o executivo

Ana Lúcia Zanovello, de 60 anos, comprou em julho um imóvel de alto padrão da SKR, na Vila Romana, zona Oeste de São Paulo, com 167 metros quadrados, além de depósito e três vagas na garagem. Pagou o apartamento à vista.

— Levei em consideração questões como iluminação natural, ventilação cruzada, reúso de água, aquecimento e sistema acústico.

Imóvel como investimento

Ariel Frankel, CEO da Vitacon, construtora de apartamentos compactos, afirma que mais de 70% de seus clientes buscam imóvel para investimento, iniciando uma carteira ou diversificando o portfólio. Ele diz que o mercado imobiliário segue aquecido, principalmente em grandes metrópoles como São Paulo.

— Estamos preparados para manter o ritmo acelerado nos lançamentos de novos projetos nos próximos dois anos — afirma ele, lembrando que o total de terrenos adquiridos já chega a R$ 6,5 bilhões.

Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequóia Properties, empresa que faz incorporação e gestão de fundos no mercado imobiliário, observa que a economia está melhor, mas diz que o custo do financiamento tem aumentado, e a disponibilidade de recursos tem caído:

— O mercado residencial é mais influenciado por fatores como ser mais perto do trabalho e em bairros mais bem localizados.

Sonho da casa própria sobrevive

Pesquisa da Brain/Abrainc que abordou as percepções e expectativas da classe média, ouvindo mil pessoas em agosto, em 20 cidades brasileiras (incluindo capitais e cidades do interior), indicou que 40% dos entrevistados querem comprar um imóvel nos próximos 12 meses, mesmo com a expectativa de alta nos preços (58% esperam aumento).

— Planejo comprar meu primeiro imóvel em 2025 e, até lá, espero que os juros já tenham começado a cair porque será financiado — afirma o estudante de psicologia Geovani Melo, que vem juntando recursos para dar uma entrada de até 20% do valor do imóvel.