Sua casa, imposto deles: como a reforma tributária encarecerá os imóveis

Uma das propostas mais polêmicas da reforma tributária é o aumento da alíquota de imposto sobre as empresas que comercializam imóveis. A partir da vigência das novas regras tributárias, haverá a incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) na compra e venda de imóveis. A alíquota média será de 15,9% sobre a diferença entre a compra e a venda do ativo.

A tributação será aplicada somente no lucro de pessoas jurídicas, e não em negócios feitos por pessoas físicas. O imposto será aplicado em operações feitas por imobiliárias e incorporadoras, e ocorrerá na diferença entre o preço de venda e de aquisição da propriedade.

No caso das incorporadoras que constroem imóveis e os vendem, o imposto incidirá sobre a diferença entre o preço de aquisição do terreno e o preço de venda dos imóveis. “No caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação”, segundo informações do governo. Com isso, a estimativa governamental é de aumento de preços de 3,5%.

O setor discorda dessa avaliação amena. “Para imóveis de R$ 500 mil, o aumento da carga tributária será de 30,7%. Quando consideramos imóveis de R$ 2 milhões, o aumento será de 51,7% em relação a carga tributária atual”, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Pessoas físicas

Já para as pessoas físicas, nada muda. As compras e vendas de imóveis continuam sujeitas ao Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal cuja alíquota varia entre 2% e 5% do valor venal do imóvel.

Esse tributo seguirá sendo cobrado, e em geral é pago pelo comprador. Não é possível dizer que a alíquota total seja 18,9%, pois os 3% do ITBI incidem sobre o valor total do imóvel, e os 15,9% são cobrados sobre o ganho obtido pela empresa na transação.

Segundo os advogados tributaristas ouvidos por Forbes, a alíquota do IVA será progressiva dependendo do valor do imóvel. “As alíquotas podem variar entre 7,9% para imóveis de menos de R$ 200 mil e 22% para propriedades avaliadas em mais de R$ 2 milhões. E sobre essas alíquotas somam-se os 3% em média do ITBI”, diz Joaquim Rolim Ferraz, sócio do Juveniz Jr. Rolim Ferraz advogados.

Os empresários do setor avaliam que o impacto nos preços será severo. Heitor Kuser, CEO do Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (CIMI360), diz acreditar que a tributação do mercado imobiliário suba cerca de 50%. “Esse aumento dos custos será repassado ao consumidor”, diz ele. “Não há como as incorporadoras recepcionarem esse tributo e não repassarem ao consumo.”