IR sobre atualização de imóveis deve gerar receitas ‘significativas’

No esforço para equilibrar as contas públicas este ano, o governo conta com receitas “significativas” do Imposto de Renda recolhidos sobre a atualização de bens imóveis de pessoas físicas e jurídicas. No entanto, como é impossível saber quanto vai ingressar, a previsão de arrecadação com essa medida incluída nas projeções de receitas é zero.

Até o dia 16 de dezembro, os contribuintes poderão optar por essa atualização e recolher o tributo sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel.

As alíquotas serão reduzidas. No caso das pessoas físicas, serão recolhidos 4%, quando o usual varia de 15% a 22,5%.

Para pessoas jurídicas, serão cobrados 6% do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de 6%. A taxação usual chega a 34%, dependendo do regime de tributação ao qual a empresa está submetida.

Porém, se o imóvel for vendido antes de 15 anos após a atualização, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. Ou seja, só após esse prazo o imóvel atualizado poderá ser vendido sem incidência de imposto adicional sobre o ganho de capital referente à valorização entre o valor original e o atualizado.

Por isso, especialistas alertam que a atualização não vale a pena em todos os casos. “É importante que se saiba que a análise que levará à conclusão se vale ou não a pena atualizar o imóvel precisa, obrigatoriamente, incluir as contas”, diz o conselheiro do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) Haroldo Santos Filho.

Definitivamente, aconselha, “a atualização não serve para quem pretende vender o imóvel antes de seis anos após a atualização”.

“Antes disso, se vender, não só pagará o Imposto de Renda sobre ganho de capital como de nada terá valido o pagamento de 4% sobre o valor corrigido do imóvel”, afirma ele.

Para pessoas que negociam imóveis comercialmente, acrescenta, o conselho é simples: “Fuja da atualização como proposta nesta lei”.

Mesmo para quem pretende ficar com o imóvel por mais tempo, há fatores a serem levados em consideração, aponta Santos Filho.

‘Nova norma parece mal calibrada e com pouco potencial de alcançar os resultados esperados” — Jean Pierre Moreau
“Deve-se considerar o prazo em que o imóvel ficará na DAA [Declaração de Ajuste Anual] até a sua alienação, a correção do tributo de 4% até a venda e o efetivo ganho de capital apurado no ato da venda, mesmo tendo o imóvel sido atualizado”, diz.

Outro fator a levar em conta é a tendência de valorização do imóvel. “Se a tendência for de enorme valorização após a atualização, talvez não valha a pena”, afirma o conselheiro.

Ele sugere ainda fazer simulações financeiras, considerando inclusive a atualização monetária dos 4% de imposto que foram antecipados, para verificar se a atualização é bom negócio.

Com a ajuda de uma consultoria especializada, diz, será possível verificar o impacto da atualização no planejamento sucessório da família, “principalmente em relação à incidência do ITCMD [Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação]”.

Na opinião do conselheiro do CFC, a atualização pode ser proveitosa nos casos em que o imóvel ficará muitos anos na declaração do IR. Da mesma forma, podem se beneficiar os donos de imóveis que tiveram grande valorização de mercado e que não pretendem se desfazer do bem tão cedo.

Cautelas semelhantes devem ser adotadas por pessoas jurídicas, afirma o conselheiro. “A atualização pode ser vantajosa sob o ponto de vista de valorização da empresa em caso de fusão e aquisição (M&A) e de avaliação para todos os efeitos (valuation)”, diz Santos Filho. “Mas também não é diferente da análise das pessoas físicas, ou seja, é preciso fazer conta.”

Adicionalmente, a empresa precisa levar em conta que o valor atualizado não pode ser utilizado para fins de depreciação contábil. Ou seja, a empresa não poderá aumentar suas despesas de depreciação com base no valor atualizado. “Isso pode ser um fator limitante para empresas que dependem da depreciação como uma ferramenta para reduzir a sua base tributável”, observa o conselheiro.

Já para Jean Pierre Moreau, sócio do Moreau Advogados, “é evidente que o governo busca aumentar a arrecadação, mas a nova norma parece mal calibrada e com pouco potencial de alcançar os resultados esperados”. “Dois fatores não têm recebido a devida atenção nesse debate: primeiro, a aversão natural dos contribuintes em antecipar o pagamento de tributos, algo que se agrava com a atual alta de juros; e segundo, no caso das pessoas físicas, o receio de declarar um aumento significativo no valor de seus bens em um momento em que se discute com maior intensidade a taxação de grandes fortunas e, mais recentemente, de ‘meros’ milionários”, afirma.

De acordo com o Ministério da Fazenda, a atualização do bem imóvel pode ser feita de forma virtual por meio do portal e-Cac, da Receita Federal.